法律相談室

EP118 地政士備考經驗分享 如果想往不動產領域發展，透過準備地政士考試的過程，能提升不動產相關領域法規的熟稔。高中職以上，即可報名地政士考試，考試科目共五科，分別是國文和四科專業科目，最終加權計分達60分以上，即取得地政士考試及格證書。 關於準備的方向： A.打穩基礎功： （1）報名補習課程：適合非本科系畢業、希望約一、兩年內通過考試者，可跟隨補習班規劃，一步一步建立整體體系架構，打穩基礎功。而坊間首宇文化...

EP117 關於性騷擾，新修正的性平三法怎麼說？ 為回應去年各領域的Me Too運動，於同年7月經立法院三讀通過性平三法修正，性平三法分別：性別平等教育法（簡稱性平法）、性別平等工作法（簡稱性工法）、性騷擾防治法（簡稱性騷法），對於性騷擾行為之處理程序、處罰皆由對應規定。 性騷擾行為，是行為人出現與性相關的言語或動作，而讓人覺得不舒服或藉此作為交換條件。依據性工法中對性騷擾的定義：「1.受僱人於執行職務時，任何人...

EP116 明明沒有打人，為什麼要關我？ 青少年覺得自己沒動手打人，卻被認定觸犯法律，感覺到很委屈…但聚眾妨礙秩序罪，有其立法目的及所保護法益，故即便是沒有動手的在場助勢者，亦構成犯罪。 本罪構成要件為-在公共場所或公眾得出入之場所聚集三人以上，施強暴脅迫者，在場助勢之人，處一年以下有期徒刑、拘役或十萬元以下罰金。刑法第283條，若有人因此受重傷或死亡，在場助勢者處五年以下有期徒刑。 本罪保護人民安寧與公共秩序...

網購商品超過7天才打開，卻發現竟是瑕疵物品，消費者還能退貨嗎？ 網路購物快速又便利，考量消費者可能出於非理性購買，原則上法律賦予消費者，於收到商品七日內，無須負任何理由或費用，得以寄回物品或書面通知店家要求退貨的權利。但若購買是客製化、有時效性等…特殊物品或已經使用、毀損物品時，就不能無條件行使退貨的權利。 但收到物品超過七日後，才發現物品有瑕疵-毀損或不符合通常效用時，向店家反應，店家卻以超過七日鑑...

EP114 想轉手線上課程，行不行？ 在二手書市場賣舊書沒問題，為何要賣掉不需要的線上課程，卻無法如此順利呢？ 基於權利耗盡原則，著作權人對已販售的著作物，其權利於售出取得利潤同時已耗盡。著作物之所有權人，可對該著作物自由利用與處分；而購買線上課程者，非取得所有權而是被授權使用的權利，多數人因而認為，數位商品排除權利耗盡原則適用。 所謂線上課程，係企業經營者授權消費者，於特定網站上，透過網路連線方式，進行...

EP 113 使用監視器，如何不侵害他人隱私權? 監視器雖能還原現場，但有可能侵害到他人的隱私權。隱私權是人格權的一種，保障的範圍除了個人資料不被知悉外，還包括行為不被觀察、不被干擾的自由。現行法令與隱私權有關，如個人資料保護法、刑法妨害秘密罪、民法隱私權受侵害之損害賠償請求權等規定。而個人的隱私權是受絕對保障嗎?即便行為涉及他人隱私權侵害，是否一定要負損害賠償責任，須回到個案上進行認定，判定該隱私權是否屬...

EP112 當房東戶籍不遷出時，房子為何轉為第三人所有? 個人持有房地不動產期間，須按年課徵房屋稅及地價稅。而地價稅所適用稅率，一般用地稅率是10‰~55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地稅率只有2‰，稅負相差至少五倍以上。要適用自用住宅用地稅率，其中須滿足-本人、配偶、直系親屬等於該地辦妥戶籍登記等要件。故基於節稅考量，即便日後將房屋出租於第三人，房東亦未將戶籍遷走，而是委由房客代為收受信件。然若碰到不肖房客，除...

EP111 防詐神器-地籍異動即時通 為何人在家中坐，房產卻莫名移轉至他人名下？明明沒跟銀行借錢，房產卻被設定抵押權？ 當詐騙集團利用制度設計的巧門，藉由不知情的調解委員會、地政事務所等單位，成功移轉被害人名下不動產或向銀行申貸款成功..，一般大眾該如何保護自己？ 申請地籍異動即時通，至轄區地政事務所現場辦理或為線上申辦，填寫申請書並檢附相關證件，待審核通過後，日後地政機關於收受買賣、贈與、設定抵押權、因法院...

EP 110 分享照片時，如何避免侵害他人肖像權 權利可分為財產權及人格權，而人格權係維護人之個別性及主體性，並實現人性尊嚴及促進人格健全發展。 人格權包含隱私權、肖像權….，而肖像權之權利內容包含：決定是否要制作肖像；要不要將肖像公開；要如何使用肖像等方面。因而要使用他人肖像權，原則上須得肖像權人之同意，並於同意的範圍內為制作、公開及權利的行使。故機構或學校單位辦理大型活動時，將參與者照片放置網頁，為避免...

EP109 法定財產制下經濟弱勢方，離婚後如何保障未來經濟安全？ Ex:適用法定財產制夫妻，婚後太太在家照顧孩子，經濟上處於相較弱勢一方；具有公務員身分的先生，外遇且執意離婚…。根據現行法律，太太該如何主張，才能保障其未來經濟安全？ 夫妻結婚時未就夫妻財產制特別約定，雙方即適用法定財產制。法定財產制法律關係消滅時，經濟弱勢方可對他方行使剩餘財產差額分配請求權。制度設計係出於肯定雙方對家庭皆由貢獻，彼此付出擁有...

EP108 外遇者可否提起離婚訴訟？ 台灣結束婚姻關係方式有二。一是協議離婚-協議書上記載雙方財產分配、未成年子女親權歸屬、扶養費分擔比例等事項，並經雙方及兩位見證人簽名蓋章，雙方在共同至戶政機關辦理離婚登記；二為裁判離婚-雙方無法達成共識，由一方提起訴訟請求離婚。原告方以民法第1052第1項10大法定事由，或第2項其他重大事由且婚姻難以持續時，若離婚是由一方有責所致，則僅他方可提出訴訟。學界稱此為消極的破綻主義...

EP 107 發生車禍時，一定拿得到初判表或鑑定報告嗎？ 交通事故發生的地點，決定警察後續的處理流程。若事故發生於「道路」之上，警方會依據道路交通事故處理規範，進行現場拍照、測繪、利害關係人訪談，事故發生30日後，當事人可申請案件初步分析研判表（初判表），或向車輛行車事故鑑定委員會（車鑑會）申請鑑定，釐清事故發生原因及雙方究責比例。 參照道路交通管理處罰條例第三條規定「道路：指公路、街道、巷衖 、廣場、騎樓、...

EP 106 受益人欄位填寫「法定繼承人」，保險金需要繳交遺產稅嗎？ 身故保險契約若有指定受益人，依保險法第112條規定，保險金不列入被保險人之遺產計算。而指定受益人，可寫下對象姓名或載明「法定繼承人」法律關係方式為之。 1.何時法定繼承人為受益人？ 以配偶為例，若要保人簽約後離婚不久再婚，誰可請求身故保險金，前妻或現在配偶？換言之，法定繼承人之確認時點，是訂約時或保險事故發生時？實務上分別以a.訂約時b.保險事故...

EP105 你的房子不是你的房子-關於借名登記 借名登記是指：借名人將所有之不動產移轉登記給出名人，而與信託登記不同，借名人仍保有不動產管理、使用、收益、處分權利，又被稱為消極的信託。借名人為節省稅負或取得較佳貸款條件或規避強制執行…等目的，而與出名人為借名登記行為。早期法院認為，雙方係出於通謀虛偽意思表示，故借名登記無效；近來則認為，若其行為或內容，不違反強制規定或公序良俗，借名登記即為有效契約，類推適...

EP104 透過安養信託，身心障礙者或老人未來生活有保障 身心障礙者或老年人透過安養信託，事先安排未來生活照顧及財產管理。安養信託涉及利害關係人有委託人、受託人、受益人、信託監察人。以父母為身心障礙子女，日後生活照顧為例：父母（委託人），與銀行（受託人），簽立安養信託契約，將其名下現金、保險金、有價證券等…存入信託專戶，成為信託財產。並於契約內載明信託財產用途，如未來定期支付項目、特殊項目支付、資金運用管...

EP 103 透過假處分程序，讓勝訴判決不只是一紙判決書 當買方(債權人)對賣方(債務人)，提起請求移轉房地所有權訴訟時，為避免訴訟期間，賣方將房地過戶至第三人名下，致使買方取得確定勝訴判決，已無法辦理房地所有權移轉登記之窘境。債權人得對系爭房地聲請假處分，禁止債務人變更現狀，確保債權人經勝訴判決實現其債權。 假處分係指債權人欲保全金錢請求以外之請求，為防止該請求的現狀被變更，故禁止債務人在判決確定前，為所有...

EP102 寄了存證信函，對方拒收或找不到人時，怎麼辦？ 對外所為行為要發生法律效果，以面對面或電話溝通方式為意思表示，當相對人了解內容後，立即生效；而以信件、Line、e-mail方式為意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。送達方式不同，影響通知達到時間認定。達到指意思表示已置於相對人可支配的範圍內，其隨時皆可了解存證信函之內容。一般當本人收下或經由同住家人、大樓管理員（補充送達）收受，不論本人是否已經閱覽存...

EP101 房客欠繳租金，房東想提前終止租約，該怎麼做？ 依法民法、土地法、租賃專法等規定，房客積欠租金達兩個月（是否須先扣除擔保金，法規規定並不一致），經房東為催告，房客依舊未為繳納，房東即可提前終止租約。而房東為前述表示，雖能以Line或E-mail為之，為避免房客主張未曾收受或內容是經變造，建議以存證信函方式為之。 一般存證信函為一式三份格式，完成後分別由寄件人、收件人、郵局持有，嗣後經以雙掛號，確認房東之催...

EP100 關於租地建屋之租賃收入稅負計算 若出租人為個人而承租人為營利事業時，承租人給付租金達新台幣兩萬元以上時，須先扣取租金總額10%，於次月10日前完成扣繳稅款繳納，且於隔年的一月底前，申報當年度所支付租金總額及扣繳稅款，出租人並以該扣繳憑單，辦理個人綜所稅申報。若承租人出資興建建物，而出租人於建物完成或契約期間屆滿，被登記為建物所有權人時，國稅局認定除現金給付外，出租人取得所有權時，建物當時價值亦屬租...

EP99 關於租地建屋的法律眉角 租地建屋即法律上所稱的基地租用，民法、土地法皆有規範，適用上優先適用土地法。承租人租用土地，係以興建房屋為目的時，雙方成立租地建屋的法律關係。過去立法目的出於保障經濟弱勢，故法條設計上較保護承租人。而若是為停車場、夜市之用來租用土地，就不適用租地建屋的相關規定。 租地建屋的相關規定： 1.一般租賃物之租賃期間，最長不超過20年。基於建築物所費不貲，租地建屋的租賃期，雙方得自行...

EP98 逾期未辦理繼承登記，後果如何？ #未辦理繼承登記之效果 1.罰鍰-繼承人未辦理繼承登記，致使簿冊登記名義人與實質權利人不一致時，地政機關為地籍管理之目的，會課予其一定罰鍰。依法繼承人應自繼承開始之日起算六個月內辦理，否則每逾一個月，得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。 2.公開標售-而一直未辦理繼承登記，除課處罰鍰外，經一定程序後，若繼承人仍不領取與應繼分相當之標售金額時，最終該筆金額歸屬...

EP 97 簽立駐衛保全契約，社區可否只換保全公司而不換保全人員？ 駐衛保全契約之定型化契約範本，其中「契約終止日起算兩年內，不得留用乙方前所派駐之駐衛人員」約定，為禁止留用條款，其法律上效力為何？行政院對於該範本條款，認為業者與消費者可依據個別狀況磋商、調整，非不得修改。而若雙方未調整而簽訂時，若社區違反禁止留用條款，留用之前保全警衛人員，法院實務見解又為何？ 「禁止留用條款」與「競業禁止條款」，均係為...

EP96 囤房稅2.0修正內容為何？ 去年年底立法院三讀通過房屋稅差別稅率2.0方案(民間稱囤房稅2.0)，其主要修正內容如下： 房屋稅稅額=稅基×稅率，稅基即是房屋評定現值，受標準單價、面積、路段率、折舊等因素影響；稅率因房屋使用用途-住家、營業、非營業等不同而對應不同稅率。修法前房屋做住家使用，且未出租亦未營業；供本人、配偶或直系親屬實際居住；本人、配偶及未成年子女持有戶數全國合計3戶以內，符合以上三要件，為自住房...

EP95 何謂保險人之代位請求權？ 案例： A（被保險人）買新車，向甲保險公司（保險人）投保車體險、強制汽車責任險，後來與B（第三人）所駕駛車輛發生交通事故，雙方各有一半肇事責任。A因此產生汽車修理費用10萬元，受傷住院醫療費用10萬元，若A向保險公司請求修車費、醫療費用後，保險公司得向B主張何種權利？而雙方談和解時，最終賠償金額有無包含A所得保險給付，對B有何影響？ 依保險法§53規定，當被保險人因保險人應負保險責任...

EP 94 新年快樂-回顧與展望 回顧過去的一年，我們談了：住在頂樓，發生漏水問題時，誰要處理？什麼是社區停車位的分管契約？與美容業者簽訂的定型化契約內容有哪些？詐騙集團的慣用手法有哪些？萬一被騙了，要如何把錢要回來？針對這些日常生活事件，分別就公寓大廈管理條例、消費者保護法、民法相關規定加以介紹。另外就新聞事件如-日本溫泉旅館的no show事件、台中賴姓高中生墜樓事件、新北國中校園衝突事件…，和大家談訂房定型...