田大全的田言密語練功房

大陸房市兩個感想，一是「水太深」！一是「假大空」！   隨便一個小區就是三、四十棟，無法想像的財務槓桿，無法想像的市場競爭，無法想像的政商複雜關係…   到底會不會因此而重創大陸經濟？聽老外分析師看似說的頭頭是道，稍有點大陸經驗的人只是覺得，根本沒搔到癢處～   台灣媒體似乎完全沒有抓到重點，只是跟著湊熱鬧，見樹不見林，實在該用點功～   留言告訴我你對這一集的想法： https://open.firstory....

18個月開工令！為了防弊而錯殺無辜的政策！   古早年代買的地，擺了三十年，地價也許漲了三倍，所以，養地有罪？ 近幾年買的地，不准從土地獲利，只能賺「加工」錢，如果政策目的講清楚，倒也歡喜甘願～什麼都更、危老…就再說吧   政府始終不願面對缺工缺料的問題，勞委會、內政部、央行…，你們這幾個單位平常是沒有往來嗎？還是部長們彼此間不認識？不能坐下來研究一下嗎？是不想幫忙？幫不了忙？還是無能為力？倒也說...

裝睡的人叫不醒，冷氣一關就醒了！建築業長期被政府「健全」的結果，就是經營成本越來越高、經營風險越來越大、經營障礙越來越多～把建業當成老鼠蟑螂打，有必要作的這麼不堪嗎？   別往自己臉上貼金！建築業才不是火車頭！對GDP的貢獻沒有那麼了不起！看看中國大陸從恆大到碧桂園，所引發一連串的金融危機，你再看看，什麼叫做火車頭～   建築業對政府的建議與意見，表面上看來有切中主題，但是似乎還有深化論述能力的...

履約保證！說來簡單，誰來作？誰來管？最核心的「建築經理業」，居然到現在連個「管理條例」都沒有！這個每年監督管理上千億資金的產業，居然還是個「地下產業」？！ 口口聲聲喊著居住正義，實際上，因為沒有「管理條例」，所以，什麼有的沒的公司，只要掛上個「建經公司」的招牌，都可以堂而皇之的開門作生意～ 這就是個牽涉全福祉的民生法案，應該不分政黨色彩、不分派系利益吧！但是幾十年過去，居然也沒有一個立法委員把這事兒...

因為不信任，所以要你確保「履約」！還要拍胸脯「保證」！實際上，這些文字表面上看似挷都差不多，但是在內涵上卻天差地別，五種型式，真的搞的懂嗎？ 買房子不是零和遊戲！花了這麼大力氣看房子、挑房子，你到底是想拿回蓋好的新房子？還是只是為了等建商倒閉，拿回房屋款？ 建商經營壓力大，撐不下去而倒閉，到底是誰受傷？沒有實務經驗的專家學者，一昧只是批判謾罵，就可以把房地產市場罵好？   KKBOX https://reurl.cc/d...

要總銷金額八成的資本額，才能作都更？你確定沒有說錯？也不是開玩笑？ 這種連營造成本和總銷金額都搞不清楚的教授，居然可以高談都更政策的修法？重點是，這些「狀況外」的教授，卻是真正在主導著營建政策的大咖教授…，有沒有突然覺得背脊發涼？ 都更，還是處在一個「八仙過海，各顯神通」的狀態下，政府要介入到什麼程度？很難～釘子戶同樣也是這個民主社會的一份子，你再討厭他，他還是和你一樣享有投票權… KKBOX https://reurl...

營造成本上漲，建商資金周轉不靈，落跑了～ 湊熱鬧的外行人，只要喊著建商黑心，好像就算是房市專家了 事實上，刷遍所有媒體報導，居然連它是個「都更案」或「危老案」都搞不清楚！那還真是亂得可以～ 缺工缺料，再一次證明了不是危言聳聽！政府就是「不願、不能、不會」幫忙「補工補料」～ 都更一定要找建商嗎？一定要找個資本雄厚、財務健全、品質優良，信譽卓著的建商才行嗎？如果真的這麼厲害，他幹嘛非作你家的案子不可？讓你...

曾幾何時，教改的目標，就是要「打破明星學區」！二十幾年過去了，明星學區有被打破嗎？ 明星學區的房價居高不下，這筆帳算在房地產頭上，對嗎？還是該怪教育部？ 少子化嚴重，房地產就快完蛋了！你去看看明星學區週邊的房市，你聞得到什麼少子化的危機嗎？ 額滿的明星國小，設籍最長要滿八年！這是什麼概念？還在談戀愛，就得準備要設籍了？排了六七八年，好不容易擠進了明星國小，再排著明星國中，再等著明星高中，十二年國教，...

彰化埤頭的明道大學、雲林斗六的環球科技大學，嘉義市的大同技術學院，2023年8月1日正式退場！在私校陸續退場的過程中，這個消息並不令人意外！ 是教改失敗的結果？是少子化使然？還是城鄉發展落差，資源分配不均？ 辦教育不是作生意，不能一切向錢看！但是資源有限，校方沒錢砸大成本作大研究，就請不起大學者、大教授，吸引不了優秀頂尖的學生，缺乏知名度與指名度…，然後，一連串的惡性盾環，結果就是熄燈下課～ 對房地產市場而...

房地合一2.0，把45%的稅率管制期，從一年拉到兩年，把 35%的稅率管制期，從兩年拉至五年，重稅把新成屋市場全面上了大鎖，未來的房仲店頭裡，幾乎不可能買的到屋齡五年內的新房子！ 這還是個自由市場嗎？政府的大長官們，到底在想什麼？ 五年內不賣，投資客的房子要怎麼養？愛心房東、公益出租人，政府出錢出力，把年輕房客養的白白胖胖，也把投資人的房子養好養滿，五年之後等房子「漲好漲滿」之後再賣～ 預售屋蓋三、四年，只能...

房地產是個絕對「接地氣」的市場！外縣市的朋友，不會在意信義計畫區豪宅到底會不會跌5%、跌10%～只可惜媒體都在台北市，所以90%的房地產報導，都只有天龍國的消息 網路上的統計數字，沒有市場第一線的「溫度」！要探到市場真實的脈動，唯有實地走訪、親身體驗！ 房地產每年超過3兆以上的營業額，可惜各縣市房地產市場資料庫仍是片段的、零碎的。所謂財經名嘴，隨便從網路上抓點資料，也可以呼風喚雨地評論房地產市場趨勢～ 你知道...

果然不出意料！有意角逐總統大位的人，腦中的「住宅政策」，就只是「社會住宅政策」！難道幾萬人在大太陽底下對於居住正義的期待，就只是幾千、幾萬戶社會住宅嗎？年輕人，只想住社會住宅嗎？完全劃錯重點！是不用心？真的不懂？還是…，對住宅政策所有的理解，就只是這樣而已？ 如果只想在場面上湊熱鬧、蹭熱度、搶曝光…，就別口口聲聲地跟著喊什麼居住正義！因為那些口號，太沒有Fu了！一點也沒有接地氣！ 拜託！居住正義不等於無...

難得看到有意參選總統的大人物，發表對於都更政策的看法與論述！ 郭董有抓到重點，可惜幕僚缺乏實務經驗，方向大致沒錯，可惜題目不對！ 萬一形成「都更爛尾樓」，問題的根本在於「缺工缺料」，以及營建成本大漲！儘管總統去剪了綵，但是政府無意解決，也似乎無能力解決！ 至於郭董說，危老政策的多數受益者，往往都是飯店或一地主，是以都市更新為名，卻把容積獎勵圖利特定對象的政績 這點沒罵錯，倒也不全對！重點不是飯店可不可...

財政部的調查統計資料，2021年全國各縣市持有「非自用住宅」的人數，是536,813人！這是人數！至於這些房子究竟在哪裡，都在地方政府的電腦裡！有那麼難嗎？中央政府與地方政府一連線，只要一個按鍵，答案就出來了啊～不是嗎？這樣的隱私與個人的權益，你願意讓政府，想連就連嗎？ 有人說，政府只是表面上作個樣子，說破了，其實影響很有限啦！因為老房子房屋現值低，就算調到4.8%，實質的稅金還是低…，這是內行話！但是，你認為長...

央行迅雷不及掩耳的「八縣市第二戶限貸七成」，有望解套？難道是因為央行長官們不知道有「先買後賣」這檔事？還是行政院說服了「獨立機關」從善如流？ 財政部在110年3月12日發佈了一份「財政對報載學者就囤房稅推動建議之說明」，當年講的清清楚楚，囤房難定義、城鄉有差距、稅金會轉嫁房租…，現在房市的狀況全部都一樣，為什麼想當年的「不可行」，現在就一切OK了？此一時、彼一時，究竟差在哪裡？ 這一切，還是「打炒房」嗎？對...

平均地權條例修正案，肯定會是2023年房地產十大新聞之首！那麼，央行第五波選擇性信用管制，應該就是2023年房市十大新聞第二名！ 建築業大反彈，央行三點回應，馬上就可以看出，「債主」的態度，是多麼傲慢～ 一、銀行資金過度集中不動產，所以要管控！好啊！長官就請銀行多放一些「青年創業貸款」啊！不要讓年輕人拿爸媽的房子拿出來抵押貸款啊！這是誰的問題？ 二、只要還清第一戶房貸，還是可以高額貸款啊！廢話！有頭髮，誰想...

2023年上半年房市，就是一首「平均地權條例修正案」的主旋律全場貫穿，事實上，從110年12月內政部部務會報開始，到111年4月的行政院院會通過，所謂的「打房五大招」，一直都在房地產市場各個角落比劃著！ 原本去年九月立法院就要排審通過的，結果，因為「選舉」，就拿到了～ 九合一選舉結果一塌糊塗之後，從11/26到1/10，45天，立法院就三讀通過了，2/8號就總統令公佈實施了，效率奇快！原因無它，也是「選舉」！ 同樣是因為選舉，...

如果建商是如此禍國殃民、人人喊打，那就請長官們好好研究一下，把營建類股全部下市吧～ 建築業的政治學分，課程很重，學費也很貴，你不惹它，他會上門來惹你～好好作生意！說來容易，事實上難如登天！ 每兩年選一次，連任很好，這柱香就繼續供著，萬一落選，就得另外請尊神明來保佑 土地開發很辛苦，都更時間長，偏偏這會兒即將上路的平均地權條例修正案，連不玩都不行！私法人買下去，五年內不能移轉，認輸了、放棄了想出場都不...

物價飆漲，想平抑物價，一個是增加供給，也許可以靠大量進口，讓稀奇的事變得不稀奇，大致上都能先喘口氣！另一則是替代消費，葉菜類太貴，就買根莖類… 房價貴，沒辦法進口，也沒辦法替代消費，只能試著增加供給！ 八年二十萬戶作不到？關鍵字一點也不難，就是「國營企業」！所有「中字頭」與「台字頭」的國營企業，每家弄個八千、一萬坪出來，20萬戶社會住宅早就蓋完了！是不為也，非不能也～ 民間企業買土地叫「炒地皮」，縣市政...

2010年，央行針對台北市，以及新北市13個行政區進行選擇性信用管制，貸款成數最高為「鑑價的六成」，當年把房市搞的瞬間急凍！13年過去了，當年被管制的區域，房價漲幅，少則五成，兩倍以上比比皆是，孰對孰錯？ 究竟該讓市場機制正常運作，自由調節，政府少干涉？還是政府要多盯著，免得有人胡作非為，扭曲正常機制？大政府？還是小政府？房市到底該怎麼管才對？ 杜絕投機，保障自用！央行這會兒管了第二戶限貸，財政部的自用自住...

七都第二戶房貸上限七成，真的很殺嗎？ 事實上，辦過房貸的都知道，第二戶房貸的審批，本來就會因為屋齡、屋況，以貸款人的年紀、職業、收入…這些事情挑肥揀瘦一下，本來就沒有什麼「保證八成」這檔事！，所謂的「上限七成」，其實只是市場上沒有挑明說破的遊戲規則而已！ 該先買後賣？還是先賣後買？沒錢，怎麼作都辛，有錢，怎麼作都沒差！打到換屋族？是打到「沒錢的」換屋族吧～原來，在居住正義的大旗底下，還是有貧富之分…...

囤房稅可以壓抑房價？台北市在2014年就實施了囤房稅，九年多來，台北市的房價有因此而被壓抑嗎？學者專家的理論，再次被證明是一次錯誤的實驗～ 立法院吵了這久，到底囤房稅的進度如何？「全國總歸戶」這檔事，真的有那麼難嗎？試問，中南部的立委在雙北市有沒有房子？北部的立委，在中南部或東部，有沒有農舍或別墅？這些房子，萬一「全國總歸戶」全部加起來，算不算囤房？ 蛋黃區與蛋白區的房價天南地北，囤房稅率，該統一嗎？該...

中華民國萬萬稅，跟房子有關的稅負也是一堆學問，從買房子的印花稅、契稅，到持有期間的房屋稅、地價稅，到賣房子時候的土地增值稅、房地合一稅，裡頭還分舊制、新制，要徹底弄個清楚明白，還真是不容易！ 房東總有個天真的想法，總認為只要堅持不繳稅，政府就永遠不知道有幾間房！ 「個人、配偶及未成年子女持有且限定全國合計三戶內，而且必須有居住現況事實，且不得出租營業使用」，這是政府對於「自用住宅」的定義，這句話就說...

台灣戰後文壇第一咖啡廳，明星咖啡廳要改建了… 余光中、黃春明、瘂弦、白先勇、管管、陳映真、吳念真、林懷民…，隨便一個名字，都飄著明星咖啡廳的香氣，也見證了台灣文壇的發展 七十四年屋齡的老建築，危、老地佇在城中的街邊，畫面有點殘忍，期盼改建之後能有個更舒適、更安全的的環境 老城區的都更，隨著台北雙子星計畫的成熟，開始出現生機！天時、地利、人和，都到了！值得期待，就快來了！   KKBOX https://reurl.cc/d7...

對於一個過去四、五十年都住在老房子裡的改建戶而言，要如何理解眼下金融市場的變化？升息與利率？建築融資與額度？專案信託帳戶，又是什麼？到底該選哪家銀行？怎麼選？ 對於一個沒有買過房子的改建戶而言，要怎麼選擇負責施工的營造廠？品質？工法？技術？業績？價格？地工、筏基、連續壁…，到底要選哪家營造廠？怎麼選？ 專業的事，就交給專業的人吧！說來簡單，談何容易～ 百萬級的地段，改建後的新房子，難道還要去追垃圾車？...