מבינים נדל”ן

 בפרק הזה אני מארח את מנהלת הנכסים לתושבי חוץ ועו"ד מעיין הרקם מומחית בעסקאות נדל"ן עם תושבי חוץ  שתסביר לנו את היתרונות, החסרונות  וכל מה שאנחנו חייבים להבין כשעושים עסקה עם תושב חוץ !  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין לעומק מהי גישת היוון ההכנסות נבין מהו אותו שיעור היוון איתו שמאים משתמשים בכדי להעריך נכסים מניבים כיצד קובעים אותו ומה גורם לו לעלות או לרדת,  נבין ממה הוא מורכב, מה משפיע עליו וכיצד אנחנו יכולים להשתמש בו בכדי להעריך שווי של נכסי מקרקעין  והכל בשביל לעשות את העסקה הכי רווחית ... תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים לדבר על השומה הכי נפוצה - שומה לבטוחה! נבין מה ההבדל המהותי בין שומת שווי שוק לשומה לבטוחה, נבין מהם השיקולים בקביעת השווי מתי בכלל אסור לערוך שומה לבטוחה ואילו זכויות לא ניתנות לשיעבוד. ובדגש על למה קריטי לבצע שומה לפני כל רכישת נכס מקרקעין תהנו :)

 בפרק הזה אנחנו הולכים לעסוק בנכס למגורים שהכי מורכב להערכה להבין מה משפיע על שווי של נחלות במושביםו  ולשם כך אני מארח את שמאי מקרקעין זיו כהן - מומחה נחלות.  נבין מהם ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל שמשפיעות על השווי איזה החלטה קריטית נמצאת בקנה וודאי שתשפיע על השווי  ולמה אסור להסתמך על מחירי מכירה של נחלות - בלי להבין מה הזכויות שלהם בחוזה חכירה!  והכל בשביל שנעשה את העסקה הכי משתלמת - הן כמוכרים...

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מתי נקבע שווי של בתי עסק בהתאם לפדיון שלהם,  נבין מה שיעור התשלום מתוך הפדיון שמהווה דמי שכירות,  מתי נשלם יותר מתוך הפדיון ומתי פחות,  נדבר על ההבדל בין חנויות עוגן לחנויות רגילות  ומהו בעצם "עסק חי" במקרקעין ...  תהנו :)

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מה השווי של מבני ציבור  כמו בית כנסת, בית ספר, תחנת רכבת, תיאטרון וכדומה ...  נבין מהי קרקע "חומה", מהם המאפיינים של מבני ציבור  באיזה שיטה עקיפה יש להשתמש בשביל לקבוע שווי ולמה בכלל צריך לקבוע להם שווי ?! תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מהי בעצם הזכות של דייר מוגן איזה סוגי דיירים מוגנים יש, ממה מורכב השווי שלהם  כללי אצבע איך לחשב שווי של דייר מוגן  מתי אפשר לפנות אותו מהנכס וכמה זה עולה  ועוד כמה דגשים על הורשה של הזכות וההבדל בין חנות לדירה...  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מהי בעצם פעולת הפקעה של מקרקעין, נבין לאיזה יעוד בכלל אפשר להפקיע, מהו תשלום פיצויי הפקעה, מתי מקבלים פיצויים ומתי לא, כמה זמן יש לנו לתבוע נבין את עניין הפיצוי הדו שלבי, פסקי דין חשוב חשובים  ונדבר כמובן על ההפקעות שמבוצעות בגלל תכנית המטרו!  תהנו :) 

בפרק הזה התארחתי בפודקאסט "מועדון העסקים" של רועי בן נחום    דיברנו על מסלול ההכשרה שלי כשמאי, למה בחרתי ללמד שמאות מקרקעין,  למה כתבתי את הספר שומה בחוכמה, מהם בחינות מועצת השמאים עד כמה הן קשות והרבה טיפים לכל מי שמתכנן ללמוד שמאות מקרקעין  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין איך מתמודדים עם תכנית פוגעת  נבין על איזה תכניות אפשר לתבוע פיצויים כמה זמן יש לנו לתבוע, מי בכלל זכאי לפיצויים איזה סוגי פגיעות קיימות ונכיר פסיקות של בית המשפט העליון ששינו את כללי המשחק!  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו נבין מהו השטח החוקי של הדירה נבין את ההבדלים בין השטח שמפורסם בנסח טאבו, לבין השטח של הארנונה ומהו השטח שמפורסם לנו ע"י הקבלנים במשרדי המכירות  והכי חשוב - איך באמת מודדים שטח של דירה !  והכל במטרה לתמחר נכון את שווי הדירה בהתאם לשטח ובכך למקסם רווחים ולעשות עסקה אמיתית תהנו :)

בפרק הזה אני מארח את שמאי מקרקעין דניאל גב שיעזור לנו להבין לעומק מהי תכנית איחוד וחלוקה כיצד היא משפיעה על שווי הקרקע, מהם השלבים בדרך לאישור   והרבה טיפים ודגשים חשובים איך אפשר למקסם רווחים תהנו :)

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מהם הדרכים למימוש הפוטנציאל של בעלי קרקעות,  נכיר את סוגי העסקאות הנפוצות שישן נבין מה החלוקה של ההוצאות בין היזם לבעלים  ומה הדגשים שיש לקחת בחשבון כשמבצעים זאת בעסקה של התחדשות עירונית גם מבחינת היזם וגם מבחינת בעלי הדירות...  תהנו :) 

 בפרק הזה אנחנו הולכים להבין איך בודקים כדאיות כלכלית במיזמי נדל"ן נבין מהם המרכיבים שצריך לקחת בחשבון כאשר מחשבים הכנסות מפרויקט מה ההוצאות שיש לחשב ואיך הן מסווגות וכמובן איך בוחנים מהו הרווח היזמי שלנו   בשביל לקבל את ההחלטה המושכלת GO / NO GO ! תהנו :) 

בפרק הזה אני מארח חבר מקצוען - עו"ד שחר פטל  ואנחנו הולכים לדבר על המגמות ומצב שוק הנדל"ן כיום בארץ נדבר על העסקה הכי נפוצה בקרב משקיעים ומשפרי דיור  רכישת דיור על הנייר בפריסייל - והרבה טיפים ודגשים איך לעשות את זה נכון הכל בשביל לעזור לכם לקסם את הרווח היזמי ! תהנו :)  

בפרק הזה אנחנו נבין מהו התכנון העתידי למטרופולין ת"א לפתרון העומס בכבישים, היצע הדירות למגורים ומתן מענה לגידול באוכלוסיה.    נבין מהם מרחבי ההשפעה, איזה סוגי תחנות מטרו יבנו נדבר על חוק המטרו - שכבר הספיק לעבור שינויים כמה זה הולך לתרום למשק ואיך המדינה תממן את הפרויקט  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מהי בעצם התחדשות עירונית מיהם השחקנים ובעלי המקצוע הרלוונטיים, איזה מסלולים יש  נבין מה משמעות העסקה מצד הרשות המקומית, היזם וכמובן בעלי הדירות  נדבר על עיקרי החוק, אחוז הסכמה, דיירים סרבנים, מיסים והיטלים ותקבלו ממנים 10 דגשים חשובים לכל מי שרוצה להשקיע בפרויקט פינוי בינוי.  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מה צריך לקחת בחשבון  כשאנחנו רוצים להשקיע בקרקעות חקלאיות ! ,נבין מה התהליך עד שקרקע תהיה זמינה לבניה איך מחשבים שווי של קרקע עם פוטנציאל נדבר על תקן שמאי מס' 22  ונבין מה הנתונים הכי חשובים ובסיסיים שצריך לבדוק ! תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין מה התפקיד של רשות מקרקעי ישראל, המשמעות של עסקה בקרקע בבעלות רמ"י,  איזה סוגי תשלומים ישנם, הרפורמה ברמ"י אלו פטורים קיימים, הנחות, ואיך אפשר לערער על גובה התשלומים...  הכל כמובן במטרה להגדיל את שורת הרווח!   תהנו :)  

 בפרק הזה אנחנו נבין בדיוק מה זה תשלום היטל השבחה שמשולם לעירייה מי צריך לשלם, כמה משלמים ומתי אנחנו צריכים לשלם  איזה פטורים קיימים בחוק שניתן לנצל תאונת מס שכל בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי חייב להכיר והכי חשוב איך אפשר להפחית את תשלום היטל ההשבחה  ולפעמים אפילו לאפס אותו לחלוטין !  תהנו :) 

בפרק הזה אנחנו הולכים להבין איזה תכנוני מס ומקלטי מס יש בדירות מגורים.  נדבר גם על תכנון מס כשאנחנו קונים נכס והכי חשוב - תכנוני מס כשאנחנו מוכרים את הנכס נדבר על שחלוף דירות, רכישת 1/3 דירה, דירות ירושה, פטור דירה יחידה ועוד...  תכנונים ששווים לכם הרבה מאוד כסף ! תהנו :) 

בפרק הזה נבין מה צריך לקחת בחשבון בשביל להעריך את שווי הנכס נבין מהם שלושת הגישות להערכת שווי שוק ואיזו הכי מתאימה נדבר על מקדמי שווי, שטח סחיר, הערכה שווי של זכויות בניה  איך לבצע סקר מחירים נכון ...  והכל במטרה לעשות עסקה משתלמת! תהנו :)

בפרק הזה נבין איזה מידע מדהים אפשר לקבל מהעירייה על קרקעות ומבנים – ואפילו בלי לצאת מהבית. נדבר על היתרי בניה, זכויות בניה, התחדשות עירונית, תכנית המטרו ועוד הרבה גורמים שמשפיעים על השווי והרווח היזמי! תהנו :)

 בפרק הזה נבין איזה זכויות אנחנו בכלל קונים איך בעצם מתבצע הרישום בטאבו מהם חמשת הזכויות שיש בכלל במקרקעין נבדיל בין שלושת הפנקסים שאותם מנהל אגף רישום מקרקעין  וכמובן -  דגשים חשובים צריך לקחת בחשבון כשקוראים נסח טאבו  וממה חייבים להיזהר !  תהנו :) 

בפרק הראשון אנחנו נתחיל ונבין למה חלקכם לא משקיעים בנדל"ן נבין למה כן חשוב להשקיע בנדל"ן ממה להיזהר כשאנחנו רוצים לבצע עסקה מה מגביל ומונע מאיתנו להשקיע בנדל"ן   ואיך משקיעים בצורה חכמה... תהנו :)