房叔说

比如已经领证的望阙、河颂映象府、颂映传麒府、滨月云府 12月16日-12月18日 同时登记，棠前嘉悦府，也将于其后公示、登记，相当于五盘正面对撞。

今天土拍意味着杭州土拍新政正式实施：主城四区、萧余只取消土地限价，不取消新房限价；核心六区之外的区划完全取消地房限价 。 于是乎，给了市场一个变数： 杭州未来房价会怎么走？ 本次新政实施的首次土拍会给出这个答案吗？ 本次土拍挂牌公示后我们先预测了基本的两种走向，今天是论证论断的时刻： 其一：取消限购正向推动作用渐弱的城市外围，取消双限相当于地价（面粉）价格定好了，根据市场接受程度、产品品质，而后制定房子...

昨天我们盘点了11月二手市场数据，作为新政后的第一个完整月份，11月的数据分析对后市的走向判断极为重要。 如推文说分析，11月可观的数据背后，隐藏的是新政后，杭州楼市最大的特征—— 购买倾向急速转向保守 。 而成交数据中，学区房所占分量极其重要，作为纯刚性需求，学区房的相对活跃并不意外。 其中，学区资源集中的主城限购区TOP20榜单则更为明显：无论是老牌学区房，还是各种成熟起来的新城学区，集团办学的新势力均在本月迎...

11月杭州二手房数据（含富阳、不含临安）出炉，成交量8401套。 该数据环比10月份上涨近41%，是今年第二好的月份，同比，也是近7年11月数据最好的。 不仅如此，11月百城房价，杭州几乎是大城市房价挺住的独苗，如下图 （百城数据前20） ； 作为新政过后第一个完整的自然月 ，11月的数据值得好好摊开聊聊，给当前的楼市做个阶段性定义。 今日推文，大涨41%回归两年前，新政开启楼市暖冬？

新政已过一个多月，新房市场朝分化的道路上越走越远： 不少粉盘板块“千人摇”，中签率无限趋近10%，如每次开盘量都是大几百套的云启之江，最新一期加推中签率仅10.72%； 如云诵桂月轩，首开308套房源共吸引到2362组家庭，有房中签率低于10%。 与此同时，近远郊普通板块依旧很难，中签率高企，甚至流摇。 但同样出现了明显的分化行情，卷品质越来越激烈，各自板块品质标杆楼盘领跑，普通楼盘则明显逊色。

长期关注杭州房叔的读者应该知道，自2021年85新政确定了后续数年杭州楼市的大趋势之后，我们给读者、购房咨询者的建议，基本都是以“围绕打新为绝对重心，二手谨慎考虑”为中心思想，能打新就不二手，并且给出了“二手调整时间将以年度计算“的论断。 对此，这两年多以来，针对我们这一建议的质疑就没有断过。 85新政出台早期，市场趋势还未完全显现，相当多的看多者仍认为杭州将独善其身、二手会持续坚挺，彼时“重新轻二”的建议自然会...

城北万象城开业，似乎杭州全城北都在感受着国际庄的魅力； 重磅商业开业，再加上新政之后涌入的需求，勾庄新房和二手房市场肉眼可见地热闹起来。 而作为勾庄同一纬度的邻居，新政之后康桥增加的热度却逊色不少，尤其二手房带看量极为有限，甚至总带看量不及热门板块的增加量。 在邻居勾庄光环的“映衬”之下，康桥显得失意很多。 与勾庄同一纬度、同可近享城北万象城，康桥为何会如此失意，又是否会有得意的一天呢？ 新房的热度变化...

10.16新政出台近一个月，第一波成交热度过后，到了本月中旬，二手日成交量从上月末的300+的高点下滑到了200上下； 如此成交量，月末成交预计在7000-8000，比荣枯线6000强，但看看因新政再次激增的二手库存量和去化速度，也算不上太好，可以说， 楼市又快速进入了磨底期 。 除了持续性不尽如人意，与刚出时“炸裂”的期待相左，本次新政另一大明显的特征， 恐怕就是未科的表现不及预期 。 根据贝壳数据，新政一月，杭州带看量前20名小...

不久之前，在 “多余的房子要不要留着？” 一文中，我较为详细的从两个主要维度阐述过普宅需要尽快出掉的核心原因。 其一是后续增量供应的冲击将会持续，其二是保障房制度的再次明确。 以上两者从供需关系、供需结构的底层上将步步瓦解普宅的市场竞争力，再度推动杭州楼市的分化加速。 虽然以上两个主要变量会对普宅造成趋势性的冲击，但客观的说，接下来普宅需要面临的冲击绝不止于此，在今天，另一个显而易见的变量已经成为又一趋...

杭州新政刚满月，新房市场有条件就打红盘、粉盘，没条件观望；而二手市场在价格磨底，买方主导的情况下，刚过去的10月很多板块成交量都大增。 作为杭州2万级住宅供应大户的临安区也不例外，二手房成交量随大势上涨，10月与去年同期等高； 其中仅 各板块的领头大哥 青山湖+湖滨新城核心区几个盘就有60套+，占了整个临安的近半壁江山。 例如，在贝壳研究院发布的10月杭州二手房成交数量Top20中，青山湖科技城的星汇城（星汇花园）以1...

新政出来一个月，市场热络不少，除了原本就多的置换询问，新增相当大量省内外来杭置业的咨询。 于是，在“有新打新，正向置换，求精不求多”的大原则下，面对新房，各个价格段的新房盘点这一个月公号已出了几期： 被解禁的需求，最值得关注的新房列表 | 房叔说No.767 ； 3万级新房摇号指南，“王者”究竟是谁？| 房叔说No.773 ； 新政后新房盘点三：越贵的越值得摇？| 房叔说No.783 。 既然有新房，那浩繁的二手房相应也要有所涉猎，这...

勾庄两个字，在杭州楼市曾是热度的代名词之一，万人摇的重要诞生地，但现在的勾庄，新房和热再也没有关联，流摇成了2023下半年的常态。 所以今天来看，这两个字更多代表着流量和争议。 有争议就有我们的价值，从争议出发，定性一个板块、确定它的价值，尽量在吵闹中客观的判定它，给购房者更多帮助。

新政后的第三篇新房盘点来了。 看过前两篇的读者应该都能感受到，个人对4万级以下新盘的判断总体都较为偏向自住取向，即使是4万级，本身可强投资、无风险套利的新盘也是寥寥无几。 道理不难理解，重要的话再说一次，杭州楼市的限价体系和真实价值体系，越往上偏离越大。 就是刚需、刚改、普改新房，大部分限价和真实价格是吻合的或者贴近的，新房的价值更多的是体现在产品力本身。 比如迭代的产品户型、立面设计、景观规划等，虽然...

杭州新政满半个月了，新房市场由最初的轰轰烈烈，到慢慢归于平静，除了艮北、市北、之江仅有的几个粉盘中签率腰斩式俯冲，即使产品力超强的玉海棠首开报名人数543户，也并未完全达到预期。 没有超级红盘点燃市场，即使新政宽松幅度再低，威力也没有集中释放的爆点。 就好比杭州楼市最火时期，也只有不断上市的超级红盘接连产生若干个万人摇，才能检验出市场究竟有多热。

楼市最近两件大事， 一是万科的股债双杀，大股东深铁代表国资出面力挺；二则是针对杭州，昨日放开的四区限价。 前者代表行业最稳健、龙头、上市的企业如今都需要“国”字头背书，后者则代表最后一道紧箍咒“限价”也开始松动； 合起来不难看出， 如今老百姓对房地产和楼市的信心与预期很不乐观 。 要救市场，就得救房企，救房企靠大腿站台哪怕无限注资也是没用的， “老百姓得买房，新房得卖出去” 才是一切的活水之源。 那便从绑在楼市...

10.16 杭州新政发布已快满月了，在没有红盘助攻下，新房市场特别是城市外围，效果已经不再明显。 另一方面， 买方市场下 有好板块做选择、挑选余地、可捡漏性价比不错的房源等优势的二手房 ，反而抢下了一波被新政解放的房票。 国家层面三令五申的强调“ 支持刚性、改善需求 ”、“ 让商品房回归商品属性 ”的基调，让杭州等地方政府的工具箱中都有了待触发的后手—— 取消房价地价双 限 。 这就为解决新政后，新房端如何持续破局，给了...

10.16新政至今已超20天，杭州楼市大势基本已定，和我们的新政解析结论基本一致：“核心区见底，外围磨底”。 市场整体呈现剧烈的分化行情，奥体一骑绝尘，上演杭州独一无二的独立小幅向上波动行情。 根据各方数据，基本可以得出奥体二手房从新政前的低点有了5%+的涨幅，单套房源涨价数十万并不少见，壹号院这样的高总价标杆，新政前后，成交价相差一两百万也很常见。 有人可能不认同这个涨幅，但事实就是如此。 因为此轮奥体涨幅既体...

新政过去近3周，晚秋的楼市总算热闹不少。 然而，各类板块再难复刻2018一般凉热， 数千人追摇的奥体，无数人盯着的湖墅三子、钱塘湾总部基地建发项目，尚未因策起势的未科，豪宅法拍房的喧闹，恢复生气的近郊，鲜有抬升的远郊...... 对于身处其中的买家、卖家，想必对这次房地产周期的主题 “价值分化” 有了更清晰直观的认识，新政过后，也愈发理解 “正向置换” 路径的意义之所在。

很长时间，限价都是房产品质上的紧箍咒。无他，在利润和企业生死面前，品质只能排在后面了。 但是随着市场由热转凉，以及新政落地加剧了新房板块之间的分化：市场走向偏向：强者恒强， 弱者偏弱。 例如：艮北、市北、之江等粉盘板块新房摇号中签率腰斩，恢复到满血状态；而边缘板块起色并不大，流摇和艰难续销状态较为普遍。 对于边缘性板块或非热点板块、或者说限价下价格和价值匹配度并不高的项目，怎样能雨露同沾的享受新政的红...

改善新房也好，优质次新也好，新政后几乎立刻就进入了热度快速恢复期，数据也有非常好的体现。 艮北、市北、之江、运河湾几个目前主流的改善供应片区，新房登记量都有可观的上涨，市北这类前期登记数量较低的，新政后的新房登记量更是成倍增加。 二手房成交不逞多让，奥体、未科等热门片区二手成交明显上涨，前者更已经出现了价格上的小幅向上波动，完美诠释了我们新政解析文中的判断，核心区价格轻微波动。 与这些改善新房和优质...