房叔说

如今的100方就相当于2010年代的89㎡，2020年代的95-96㎡，大家没有异议吧！ 2006年90/70政策出台，以及90㎡为基础的契税分档体制，相当于给了城市入门户型一个指导意见，那就是三房两卫90㎡是标配门槛户型。 但随着建筑面积计算方式一改再改，不仅偷面积退出市场，加上今年3.1执行的新规对阳台、保温、抹灰、饰面层等等更严苛的规定，把建筑面积腾挪空间压缩到了极致； 也就是说户型被动扩大化趋势越发明显。 这只是实操层面，另外...

新政两周，杭州楼市冰火两重天。 新房明显感受到了新政的威力，核心板块、粉盘板块热度大幅度飙升，即使是近郊，也出现了明显的火热。 但二手市场，除了奥体，却并没有感受到市场的温度辐射，尤其是近郊之外。 我们对新政后的市场判断：核心见底、外围磨底，也得到了市场的验证。 今天，我们来看看杭州典型的近郊板块——良渚，这个新房、二手交织的板块，如何磨底？买卖双方又如何博弈？

新政两周，杭州楼市冰火两重天。 新房明显感受到了新政的威力，核心板块、粉盘板块热度大幅度飙升，即使是近郊，也出现了明显的火热。 但二手市场，除了奥体，却并没有感受到市场的温度辐射，尤其是近郊之外。 我们对新政后的市场判断：核心见底、外围磨底，也得到了市场的验证。 今天，我们来看看杭州典型的近郊板块——良渚，这个新房、二手交织的板块，如何磨底？买卖双方又如何博弈？

杭州很大，4万级新盘可选余地相对集中，大致皆分布在各个城市方向的较核心区，3万级新房则不一样，接近杭州新房价格的中位数，可选余地明显大于4万级新房，在各个城市方向大都有较为丰富的选择。 但选择多并不意味着就好选了，相反，在杭州新房限价的体系内，3万级新房大多很难和高等级城市规划、成熟的配套有太多的直接关联，这就使得3万级新房相较于中高价位的改善新房，更加归于房住这条路线。所以，想买到超越房住的3万级真的...

8月25日国务院常务会议审议通过的 《关于规划建设保障性住房的指导意见》 （下面简称“14号文件”） 文件，9月1日正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。 关于这份文件，日前，经济观察网直接以 《中国将推动新一轮“房改”》 作独家报道，自然引起了楼市、新闻界的密集、热点的关注。

杭州新政有没有疗效，看市场表现一目了然，大巴车组团看房、绑车位、验资看房、预约看房……这些楼市火热阶段惯用手段如今齐刷刷的回归； 新政的基础逻辑是： 放低或者取消购房门槛，扩大购房基数。 理论上基数增加必然导致市场热度上升。 特别是在强二线城市中城市能级、居住品质、人口虹吸能力等各维度都领先的杭州，在 亚运会盛会效应下的 杭州城市崭新形象烘托下，乘着 一线城市限购解绑前抢跑，其效果超出很多同级城市，不是意...

金秋十月的尾巴，各地楼市新政和前三季度经济数据的热度还在发酵，忽然又冒出 增发“一万亿”特别国债 ，这几天刷屏了公共媒体。 这些天，房叔一对一咨询也有好多粉丝来咨询这件事的， 口径和问题都差不多 ： “叔，我看朋友圈中介发，是不是要超级大放水刺激楼市啊”、“是不是发给地方棚改拆迁拉抬楼市啊”、“叔、会不会涨房价啊”、“对楼市有啥影响啊？”...... 可怜的被房价和通胀折磨得神经敏感的中国老百姓啊...稍有风吹草动，就风声...

热了，部分房子爆热，这是10.16新政后的市场真实状况，只要是相对积极关注杭州楼市的朋友们都能直接感受到，具体表现为： 刚改+优质新房项目售楼处来访量剧增，奥体、钱二、勾庄、良渚、之江等传统流量板块的新房案场人来人往，大排长龙参观样板间的现象频发。

从千禧年房产调控的主旋律，毫无疑问是 “尽量让刚需能买到房子” ，是一个0到1，小到大的进程，所以快、所以不动脑、所以认为大家只会“买涨不买跌”。 而在限价、限墅令都岌岌可危的今天，如果指望 “释放有钱人的投资、住大需求” 来支撑楼市的资金盘，那么它的背面一定刻着： “让普通人有选择” 。 分化，在量，更在质。

本次杭州新政解禁、释放了大量潜在需求，相当于给全国人民都派发了房票，当然不可能全国人民都来杭州买房、打新，对杭州有兴趣的购房者大多还是来源于周边城市以及省内的购买力。   无论如何，受新政的影响，此轮杭州楼市确实新增了相当数量的需求进入，且这部分新增的需求大多数都是外来需求。   外来需求自然对杭州楼市不甚了解，加上部分生活工作在杭州不久的潜在需求，于是近期房叔一对一的打新咨询爆发式增加。 &nb...

心里没底的时候，不要相信眼热和焦虑，而该关注数字和理性。 一步将军，不如日拱一卒。 莫急，陪它耍耍。

明白经济规律的我们会知道：商品价格走势，短期由供求关系平衡决定，长期由价值决定； 因此，商品行情走势，是“ 供求关系和价值规律 ”的综合体现，而需求无疑是根本性的决定因素，房子也不例外。

10.16新政来了，拉抬楼市力度巨大。 笔者明白，恐怕要几周的时间，写别的你们也不想看，只关心一件事： 我不了解杭州或者不了解房地产，新政之后，“我”要怎么办？ 看那些长长的资格条件就烦，知道能买+能几成买有什么用，我好乱又怕急着进去被套，无论买卖，眼见有机会， 但有些情况要急，有些情况等等更好 。 今日推文，急与不急。

杭州楼市终于打开了最大的走向彩蛋？而且力度几乎是空前的。 可以肯定 新政澎博有力且非常精准全面， 给 了市场化演变一个新思路， 但目前市场态势整体较为复杂，波动着板块分化、局部市场冷热不均， 详见： 是转折，不是起飞！新政奠定杭州信心 。 这两天，房叔一对一咨询爆棚，也预示了短期市场热度的快速回升，但在明确短期市场底的同时，不同情况依然不能一概而论，毕竟按照目前的经济态势，“起飞”、“暴涨”依然是不可能的，还...

金9杭州二手房成交结果已经新鲜出炉了，按照网传数据成交量在连续5连跌后，8月回光返照式的小幅反弹，9月再一次扑街； 这数据不仅是我们表面看到的，还经历过二手房一轮轮以价换量换来的，如果把网上发布的杭州9月指标性顶流板块的成交情况做分析，会更清楚找到市场脉络……

金9杭州二手房成交结果已经新鲜出炉了，按照网传数据成交量在连续5连跌后，8月回光返照式的小幅反弹，9月再一次扑街； 这数据不仅是我们表面看到的，还经历过二手房一轮轮以价换量换来的，如果把网上发布的杭州9月指标性顶流板块的成交情况做分析，会更清楚找到市场脉络……

都知道杭州新房市场今年开启了新一轮真正意义的产品竞争，有诚意的好新房如雨后春笋般的露出头来，有意思的是，此轮起到引领带头的并非豪宅或改善新房。 而是长期与好房子距离很远的刚需、刚改新盘，与新房热度格局形成鲜明的反向关系。 道理也很简单，市场的力量在配置资源，不好卖的房子更需要拉高产品力提升市场吸引力，好卖的房子，有资格继续摆一段时间，孕育好产品最肥沃的土壤一定是市场压力。 对于房企来说，越早参与这场...

4字头申花、5字头奥体，你没看错，近期在申花和奥体出现了个别惊爆房源，价格低至很难和申花、奥体联系起来，事实就是如此。 申花的4字头来自板块边缘的杭宁府，发行均价4.5万，假如不是最弱的房源，4字头成交基本就宣告申花个别楼盘实质性微亏。 奥体的5字头来自于观品的低楼层，交付后大批房源出货需求踊跃，个别一二楼房源触碰到奥体核心区罕见的5字头。 事实上，申花和奥体的低单价房源虽然少见，但也并不是完全没有，比如申花...

从这三个楼盘基本能看出： 下 叠有天有地的排屋化 ， 客餐厅横厅、大型化，主卧带阳台，全套房化；上叠有地下室、花园、以及大露台+配套用房 ……大致就是市场目前进行的细致迭代趋势； 这些都是叠墅之所以越来越让人喜爱的原因所在！ 但叠墅毕竟是叠墅，再多的神来之笔也摆脱不了产品形式上的桎梏、禁锢，与排屋、合院产品再接近，也不意味是完全平替的产品类型。 而且在杭州降容周期里，稀缺性也说不上唯一，如果一致向大型化，排...