נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

דירה ב-3 מיליון שקל או שכירות ב-8,000 והשקעת ההון העצמי - מי באמת יישאר עם יותר כסף בעוד 30 שנה? זו אחת השאלות שמעסיקות כמעט כל משפחה בישראל: האם לקחת את ההון העצמי, להיכנס למשכנתה ולקנות את הבית שבו גרים או להמשיך לשכור, להשקיע את הכסף בשוק ההון ולתת לו לעבוד? בפרק 52 של D9 נדל״ן החלטנו לא לענות מהבטן. עשינו את החשבון.לקחנו מקרה אמיתי ופשוט להבנה: דירה בשווי 3 מיליון שקל, שכירות של 8,000 שקל בחוד...

בפרק 51 של D9 נדל״ן אנחנו נכנסים לאחת השאלות שהולכות ונעשות רלוונטיות ביותר למשפחות בישראל: איך הורים יכולים לעזור לילדים לגייס מאות אלפי שקלים להון עצמי לדירה, גם כשהכסף לא יושב בחשבון הבנק אלא נמצא בנכס שבבעלותם. אנחנו מפרקים בצורה פשוטה וברורה את האפשרות של משכנתה הפוכה: כמה כסף באמת אפשר לחלץ מהבית, כמה זה עולה לאורך השנים, מה ההבדל בין תשלום חודשי לבין מצב שבו לא מחזירים כלום, ואיך 500 אלף שק...

כולם מדברים על הכנסה פסיבית, אבל השאלה האמיתית היא אחרת: כמה הון צריך כדי שהכסף יתחיל לשלם לכם משכורת ולא תהיו תלויים רק בעבודה? בפרק 50 של D9 נדל״ן אנחנו עוברים משלב צבירת ההון לשלב שבו מתחילים ליהנות מהפירות: כמה כסף צריך כדי לייצר 5,000, 10,000 או 20,000 ש״ח בחודש, מתי בכלל נכון להתחיל למשוך מהתיק, ואילו מכשירים יכולים לייצר תזרים בזמן שהכסף ממשיך לעבוד. דיברנו על פוליסת חיסכון ואנונה (קצבה חוד...

מחירי הדירות יורדים בחלק מהאזורים, השכירות ממשיכה לעלות, מלאי הדירות החדשות חוצה את ה־84 אלף ובמקביל משקיעים מצמצמים פעילות וחלק מהרוכשים מנסים לצאת מעסקאות הפריסייל שנחתמו בשנים האחרונות. אז מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל״ן הישראלי? בפרק 49 אנחנו עושים סקירת מצב מקיפה של השוק ומחברים בין הנתונים הרשמיים לבין מה שאנחנו רואים בפועל בעסקאות: מחירי הדירות, היקף העסקאות, מצב הקבלנים, שוק היד השנייה, המש...

זוג בני 30, שני ילדים, הכנסה של כ-22 אלף ש״ח נטו ו-1.4 מיליון ש״ח זמינים. על הנייר, אפשר פשוט לקחת את כל הכסף, לשים אותו כהון עצמי ולקנות דירה. אבל האם זו באמת הדרך הנכונה? בפרק הזה אני יושב עם מיכאל על מקרה אמיתי של משפחה שהוא ליווה , ומפרק איתו את התוכנית שבנה להם: במקום לרכז את כל ההון בנכס אחד, לחלק אותו לשני מנועי צמיחה שעובדים במקביל - שוק ההון ונדל״ן . דיברנו על למה 700 אלף ש״ח נשארו לעבוד...

רוב הרוכשים חושבים שהשלב החשוב הוא החתימה על החוזה. בפועל, הטעויות עלולות להתחיל כבר בבקשת הרכישה. בפרק 47 אנחנו מסבירים אילו שלושה תנאים חייבים להכניס כבר בתחילת הדרך, איך מתגוננים מאיחור במסירה, מי משלם את הריבית על הלוואת הקבלן, מה חשוב לדעת על הצמדה וערבות בנקאית ולמה עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. אם אתם לפני רכישת דירה מקבלן, כבר חתמתם, או שהמסירה שלכם מתעכבת, זה פרק שאתם חייבים לשמוע.

רוב האנשים בטוחים שכדי לבצע את ההשקעה הבאה שלהם הם צריכים קודם לחסוך עוד כמה שנים, לקבל ירושה, או לחכות שייפול עליהם סכום כסף גדול. אבל במקרים רבים, הכסף כבר נמצא ממש מתחת לאף, בתוך הבית, המשכנתא, קרן ההשתלמות, החסכונות או יכולת ההחזר שלכם. בפרק הזה אנחנו חושפים חמישה מקורות מימון שיכולים לפתוח אפשרויות חדשות למשקיעים, מסבירים כמה כל מקור באמת עולה, מה היתרונות והחסרונות שלו, ואיך אפשר לשלב ביניהם...

אנשים רבים נמצאים בשותפות נדל״נית בלי שהם בכלל מגדירים אותה כך. קניתם דירה עם בן או בת הזוג? אתם שותפים. ירשתם נכס יחד עם האחים? אתם שותפים. רכשתם דירה, מגרש או קרקע עם חברים כדי לחלק את ההון העצמי? גם זו שותפות. שותפות בנדל״ן יכולה להיות מהלך כלכלי חכם מאוד. היא יכולה לאפשר לצעירים להיכנס לשוק מוקדם יותר, לחלק סיכון, לרכוש נכס שלא היו יכולים לקנות לבד ואפילו ליהנות במקרים מסוימים מיתרונות מיסוי כ...

קניתם דירה ראשונה, מה עכשיו?בפרק הזה אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות לבעלי דירה בישראל: האם הצעד הבא הוא באמת לקנות עוד דירה, או שאולי הגיע הזמן לחשוב אחרת?נדבר על ההבדל בין דירה ראשונה לדירה שנייה, למה הרבה מהיתרונות נעלמים ברגע שעוברים להשקעה, ואילו אלטרנטיבות יכולות להיות רלוונטיות יותר, כמו שוק ההון, נדל״ן בחו״ל, קרקעות ודירות חליפיות.אם גם אתם שואלים את עצמכם מה הצעד הכלכלי הבא הנכון עב...

ישראל עומדת בפני אחד מפרויקטי התשתית הגדולים בהיסטוריה שלה. מרכבת תת-קרקעית של מאה ועשרים עד מאה חמישים תחנות שתחבר את רעננה לרחובות, ועלות שכבר מדברים על מאתיים מיליארד שקל ויותר. הציבור חושב על הכרטיס ועל הנסיעה. אבל מי שמכיר את התוכנית לעומק יודע שהמטרו הוא קודם כל אירוע נדל"ני, וכרגע הוא מתרחש בלי שרוב בעלי הנכסים מבינים מה קורה מתחת לרגליהם. בפרק הזה אירחנו את גולן שבי שמאי מקרקעין עם של...

בפרק מיוחד התארחנו אצל אבי צבאג בפודקאסט "הפאזל"  לשיחה פתוחה, עמוקה ופרקטית על כסף, השקעות, נדל״ן, שוק ההון והמיינדסט שמאחורי כל החלטה פיננסית אמיתית. הרבה אנשים יודעים שהם צריכים לעשות משהו עם הכסף שלהם. הם יודעים שכסף שיושב בעובר ושב נשחק, הם יודעים שהאינפלציה אוכלת את כוח הקנייה, הם יודעים שצריך לתכנן קדימה, ועדיין הםלא עושים את הצעד הראשון. בפרק הזה דיברנו בדיוק על המקום הזה: הפחד מהפסד, הפחד...

הגרלת דירה בהנחה 2026 נסגרת ממש עוד רגע וזה הפרק שאתם חייבים לשמוע לפני שנרשמים. השבוע לא הספקנו לצלם פרק רגיל באולפן, אבל ההגרלה לא מחכה לאף אחד. אז החלטנו לעשות את הדבר הכי נכון לקהילה: לקחת את הוובינר המקיף שקיימנו, להפוך אותו לפרק מלא, ולהעלות אותו גם לספוטיפיי ולאפל כדי שכל מי שניגש להגרלה, או מכיר מישהו שניגש, יוכל לשמוע את זה בזמן. זה הפרק השלישי בסדרת דירה בהנחה / מחיר למשתכן 2026 , והוא כ...

בפרק החדש של D9 נדל״ן אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות והכי מוזנחות בחיים של צעירים בישראל: איך בונים הון אמיתי בגיל שבו רוב האנשים עדיין חיים מהחודש לחודש, במדינה שלא עושה הנחות ורגע לפני שהחיים מתחילים לטרוף אתכם. דיברנו על הכוח המטורף של ריבית דריבית ועל המשמעות האמיתית של להתחיל מוקדם, על למה לגור אצל ההורים זו לא בושה אלא לפעמים אסטרטגיה כלכלית חכמה, על איך בונים תוכנית פשוטה וברורה לעשו...

זה הפרק השני בסדרת מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - ואחרי שבפרק הראשון דיברנו על הבסיס, תעודת הזכאות, ההרשמה והמנגנון, כאן אנחנו עוברים לפרקטיקה האמיתית בפרק הזה אנחנו עונים על השאלות שבאמת קובעות אם להירשם, לאן להירשם, ואיך לחשוב נכון על ההגרלה הקרובה דיברנו על: איך באמת מנתחים הגרלה ולא רק מסתכלים על שם העיר, איך לחשב את ההנחה האמיתית מול שווי השוק, מה זה שטח אקוויוולנטי ולמה זה משנה את כל התמונה...

יש מס אחד שאנשים לא מתמחרים, לא מבינים ובדרך כלל מגלים אותו אחרי שנמחק להם עשרות ואף מאות אלפי שקלים: היטל השבחה. לא מס שבח ולא מס רכישה, דווקא היטל השבחה, המס השקט שמסתתר מאחורי תוכניות, זכויות בניה, פינוי בינוי, הרחבות ושימושים חורגים ויכול להופיע בדיוק ברגע שבו אתם בטוחים שהעסקה כבר סגורה. בפרק הזה אנחנו מפרקים את הנושא מהיסוד בלי לדבר באוויר ובלי לייפות את המציאות: מה זה בכלל היטל השבחה, מתי ה...

יש מישהו שנכנס לדירה שלך, מסתכל עליה 10 דקות, וחותם על מספר שיכול לשנות את כל עסקת הנדל"ן שלך - ולא, זה לא המתווך ולא היועץ, זה השמאי והוא בלבד.אבל מה הוא בעצם רואה שאתה לא רואה? איך הוא מגיע למספר? ולמה שמאי הבנק, זה שבאמת מחליט כמה תקבל במשכנתא, לא עובד עבורך?בפרק הזה פרקנו את כל התהליך לגורמים. משלב המסמכים שרוב האנשים לא מביאים בכלל, דרך שלוש הגישות שלפיהן נקבע שווי נכס, ועד לרגע שבו שמאו...

בפרק החדש של D9 נדל״ן יצאנו קצת מהשגרה. האולפנר שלנו היהבחופשה וכדי לשמור על עקביות ולא לפספס שבוע פתחנו זום, הקלטנו מחוץ לאולפן והבאנו פרק עדכונים חד, פתוח ומלא תוכן פרקטי. דיברנועל כל מה שבאמת בוער עכשיו בשוק הנדל״ן: ההתחזקות של השקל והירידה בדולר, הצפי להורדת ריבית, ההשפעה על המשכנתאות, ומה קורה לאנשים שקנו דירה לפני שנה שנתיים ומגיעים רק עכשיו לרגע שבו הם צריכים להשלים את המימון. דיברנו גם על...

מגרשים הפכו לנושא הכי חם בנדלן. כולם מדברים על הגרלות, הטבות למילואימניקים, מחירי קרקע שנראים כמו הזדמנות. אבל מה שרוב האנשים לא רואים הוא כל מה שמגיע אחרי. בפרק הזה אנחנו מפרקים את העולם הזה לעומק ומראים מה ההבדל האמיתי בין קנייה של דירה לבין קנייה של מגרש, כמה עולה בנייה עצמית בפועל (ספוילר: הרבה יותר ממה שחישבתם), מה צריך לבדוק לפני שחותמים, ולמה חלק מהאנשים שנכנסו לעסקה בלי לתכנן יצאו עם בור ב...

יש אנשים שמנהלים מיליארדים ויודעים הכל אבל לא מדברים.אבל דני בריטמן הוא אחד שפותח הכל. עשר שנים בבנק דיסקונט, שבעה מיליארד שקל שניהל, אלפי לקוחות. ואז יום אחד הוא הבין שהמערכת הולכת לכיוון שהלקוח הקטן יפסיד בו, ויצא להקים משהו אחר. בפרק הזה הוא לא חוסך ומסביר: למה הקבלנים מסתירים ירידות מחירים בשוק הנדל"ן כרגע. למה ישראלים מפסידים חצי מהתשואה בתיק ההשקעות גם כשהשוק עולה. ומה האלטרנטיבה לדירה...

כולם משקיעים בדירות. זה מה שמכירים, זה מה שמרגיש בטוח, התרגלנו לדבר רק על זה. אבל האם זו באמת ברירת המחדל הנכונה? או שפשוט אף אחד לא עצר לשאול את השאלה?ֿ בפרק הזה נכנסנו לעולם שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים. נדל"ן מסחרי הכוונה היא לנכסים כמו משרדים, חנויות, שטחי לוגיסטיקיה וכו. מיסוי אחר לגמרי, שיטות חישוב שונות, וכללי משחק שמעטים יודעים עליהם. לא כי זה מסובך, כי אף אחד לא ישב וסיפר א...

יש השקעות שנשמעות טוב על הנייר ויש השקעות שנראות טוב גם אחרי שעוברים עליהן עם מספרים - קרקע להשקעה היא בדיוק המקום שבו הפער הזה מתפוצץ. מצד אחד הבטחות לדירה בעתיד, השבחה, "כניסה מוקדמת" לפרויקט ומצד שני שנים של המתנה, חוסר ודאות, מיסוי, ריבוי בעלים, ולעיתים גם מציאות שפחות מדברים עליה. עובדה אחת שכדאי לעצור עליה רגע: כ-80% מהחברות ששיווקו קרקעות לפני כ-15 שנה כבר לא קיימות היום. אז מה זה...

ב־15.04.2026 נפתחת הגרלה נוספת של "מחיר למשתכן" (דירה בהנחה), וזה בדיוק הזמן להבין איך מגיעים מוכנים באמת. בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנרשמים: תעודת זכאות, מימון, הון עצמי, בירוקרטיה והטעויות שיכולות לעלות ביוקר. דיברנו על ההכנה הכלכלית שרוב האנשים לא עושים בזמן, על איך לא להיתקע בלי מימון ברגע האמת, ולמה חשוב להיערך מוקדם ולא לחכות לרגע האחרון. זהו הפרק הראשון מתו...

בפרק הזה אנחנו עוצרים רגע את הרעש, ומנסים להסתכל על המציאות כמו שהיא: העימות מול איראן, המצב הביטחוני בישראל, חוסר הוודאות, הלחץ הציבורי, והמשמעות של כל זה ברמת התמונה הגדולה. דיברנו על מה שקורה כשאירוע ביטחוני כבר לא נשאר רק בגבולות החדשות, אלא מתחיל לחלחל לכלכלה, להתנהגות של הציבור, להחלטות של משקיעים, לשוק ההון, וגם לשוק הנדל״ן. איך מלחמה או איום ביטחוני מתמשך משפיעים על תחושת הביטחון הכלכלי? מ...

חזרנו להקליט אחרי חודש של טילים, איראן ושגרה ישראלית מטורפת, כי הכסף שלכם לא מחכה לסוף המלחמה. בפרק הזה אנחנו צוללים עמוק לתוך שוק המשכנתאות של 2026. הריבית התחילה לרדת, אבל למה אתם עוד לא מרגישים את זה בכיס? אנחנו מסבירים איך לנהל את החוב הכי גדול שלכם כמו תיק השקעות מקצועי, למה לפעמים עדיף למשוך את המשכנתא ל-30 שנה במקום לרוץ לסגור אותה, ואיך "מחלצים" כסף מהבית לטובת הזדמנויות אחרות בל...

כולם מדברים על שוק ההון. אבל האם באמת מבינים את המחיר, הסיכון והמשחק המנטלי שמאחוריו? בפרק 27 של D9 נדל״ן אנחנו מארחים את אדם ויינשטיין, מיוצרי התוכן הבולטים בישראל בתחום שוק ההון לשיחה חדה על ההבדלים בין נדל״ן לשוק ההון, על הטרנדים שמושכים יותר ויותר אנשים לבורסה ועל הטעויות שמשקיעים מתחילים עושים שוב ושוב. דיברנו על השקעות לטווח ארוך, על הלחץ הפסיכולוגי שנוצר כשבודקים את התיק בלי סוף, על היתרון...