נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

ישראל עומדת בפני אחד מפרויקטי התשתית הגדולים בהיסטוריה שלה. מרכבת תת-קרקעית של מאה ועשרים עד מאה חמישים תחנות שתחבר את רעננה לרחובות, ועלות שכבר מדברים על מאתיים מיליארד שקל ויותר. הציבור חושב על הכרטיס ועל הנסיעה. אבל מי שמכיר את התוכנית לעומק יודע שהמטרו הוא קודם כל אירוע נדל"ני, וכרגע הוא מתרחש בלי שרוב בעלי הנכסים מבינים מה קורה מתחת לרגליהם. בפרק הזה אירחנו את גולן שבי שמאי מקרקעין עם של...

בפרק מיוחד התארחנו אצל אבי צבאג בפודקאסט "הפאזל"  לשיחה פתוחה, עמוקה ופרקטית על כסף, השקעות, נדל״ן, שוק ההון והמיינדסט שמאחורי כל החלטה פיננסית אמיתית. הרבה אנשים יודעים שהם צריכים לעשות משהו עם הכסף שלהם. הם יודעים שכסף שיושב בעובר ושב נשחק, הם יודעים שהאינפלציה אוכלת את כוח הקנייה, הם יודעים שצריך לתכנן קדימה, ועדיין הםלא עושים את הצעד הראשון. בפרק הזה דיברנו בדיוק על המקום הזה: הפחד מהפסד, הפחד...

הגרלת דירה בהנחה 2026 נסגרת ממש עוד רגע וזה הפרק שאתם חייבים לשמוע לפני שנרשמים. השבוע לא הספקנו לצלם פרק רגיל באולפן, אבל ההגרלה לא מחכה לאף אחד. אז החלטנו לעשות את הדבר הכי נכון לקהילה: לקחת את הוובינר המקיף שקיימנו, להפוך אותו לפרק מלא, ולהעלות אותו גם לספוטיפיי ולאפל כדי שכל מי שניגש להגרלה, או מכיר מישהו שניגש, יוכל לשמוע את זה בזמן. זה הפרק השלישי בסדרת דירה בהנחה / מחיר למשתכן 2026 , והוא כ...

בפרק החדש של D9 נדל״ן אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות והכי מוזנחות בחיים של צעירים בישראל: איך בונים הון אמיתי בגיל שבו רוב האנשים עדיין חיים מהחודש לחודש, במדינה שלא עושה הנחות ורגע לפני שהחיים מתחילים לטרוף אתכם. דיברנו על הכוח המטורף של ריבית דריבית ועל המשמעות האמיתית של להתחיל מוקדם, על למה לגור אצל ההורים זו לא בושה אלא לפעמים אסטרטגיה כלכלית חכמה, על איך בונים תוכנית פשוטה וברורה לעשו...

זה הפרק השני בסדרת מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - ואחרי שבפרק הראשון דיברנו על הבסיס, תעודת הזכאות, ההרשמה והמנגנון, כאן אנחנו עוברים לפרקטיקה האמיתית בפרק הזה אנחנו עונים על השאלות שבאמת קובעות אם להירשם, לאן להירשם, ואיך לחשוב נכון על ההגרלה הקרובה דיברנו על: איך באמת מנתחים הגרלה ולא רק מסתכלים על שם העיר, איך לחשב את ההנחה האמיתית מול שווי השוק, מה זה שטח אקוויוולנטי ולמה זה משנה את כל התמונה...

יש מס אחד שאנשים לא מתמחרים, לא מבינים ובדרך כלל מגלים אותו אחרי שנמחק להם עשרות ואף מאות אלפי שקלים: היטל השבחה. לא מס שבח ולא מס רכישה, דווקא היטל השבחה, המס השקט שמסתתר מאחורי תוכניות, זכויות בניה, פינוי בינוי, הרחבות ושימושים חורגים ויכול להופיע בדיוק ברגע שבו אתם בטוחים שהעסקה כבר סגורה. בפרק הזה אנחנו מפרקים את הנושא מהיסוד בלי לדבר באוויר ובלי לייפות את המציאות: מה זה בכלל היטל השבחה, מתי ה...

יש מישהו שנכנס לדירה שלך, מסתכל עליה 10 דקות, וחותם על מספר שיכול לשנות את כל עסקת הנדל"ן שלך - ולא, זה לא המתווך ולא היועץ, זה השמאי והוא בלבד.אבל מה הוא בעצם רואה שאתה לא רואה? איך הוא מגיע למספר? ולמה שמאי הבנק, זה שבאמת מחליט כמה תקבל במשכנתא, לא עובד עבורך?בפרק הזה פרקנו את כל התהליך לגורמים. משלב המסמכים שרוב האנשים לא מביאים בכלל, דרך שלוש הגישות שלפיהן נקבע שווי נכס, ועד לרגע שבו שמאו...

בפרק החדש של D9 נדל״ן יצאנו קצת מהשגרה. האולפנר שלנו היהבחופשה וכדי לשמור על עקביות ולא לפספס שבוע פתחנו זום, הקלטנו מחוץ לאולפן והבאנו פרק עדכונים חד, פתוח ומלא תוכן פרקטי. דיברנועל כל מה שבאמת בוער עכשיו בשוק הנדל״ן: ההתחזקות של השקל והירידה בדולר, הצפי להורדת ריבית, ההשפעה על המשכנתאות, ומה קורה לאנשים שקנו דירה לפני שנה שנתיים ומגיעים רק עכשיו לרגע שבו הם צריכים להשלים את המימון. דיברנו גם על...

מגרשים הפכו לנושא הכי חם בנדלן. כולם מדברים על הגרלות, הטבות למילואימניקים, מחירי קרקע שנראים כמו הזדמנות. אבל מה שרוב האנשים לא רואים הוא כל מה שמגיע אחרי. בפרק הזה אנחנו מפרקים את העולם הזה לעומק ומראים מה ההבדל האמיתי בין קנייה של דירה לבין קנייה של מגרש, כמה עולה בנייה עצמית בפועל (ספוילר: הרבה יותר ממה שחישבתם), מה צריך לבדוק לפני שחותמים, ולמה חלק מהאנשים שנכנסו לעסקה בלי לתכנן יצאו עם בור ב...

יש אנשים שמנהלים מיליארדים ויודעים הכל אבל לא מדברים.אבל דני בריטמן הוא אחד שפותח הכל. עשר שנים בבנק דיסקונט, שבעה מיליארד שקל שניהל, אלפי לקוחות. ואז יום אחד הוא הבין שהמערכת הולכת לכיוון שהלקוח הקטן יפסיד בו, ויצא להקים משהו אחר. בפרק הזה הוא לא חוסך ומסביר: למה הקבלנים מסתירים ירידות מחירים בשוק הנדל"ן כרגע. למה ישראלים מפסידים חצי מהתשואה בתיק ההשקעות גם כשהשוק עולה. ומה האלטרנטיבה לדירה...

כולם משקיעים בדירות. זה מה שמכירים, זה מה שמרגיש בטוח, התרגלנו לדבר רק על זה. אבל האם זו באמת ברירת המחדל הנכונה? או שפשוט אף אחד לא עצר לשאול את השאלה?ֿ בפרק הזה נכנסנו לעולם שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים. נדל"ן מסחרי הכוונה היא לנכסים כמו משרדים, חנויות, שטחי לוגיסטיקיה וכו. מיסוי אחר לגמרי, שיטות חישוב שונות, וכללי משחק שמעטים יודעים עליהם. לא כי זה מסובך, כי אף אחד לא ישב וסיפר א...

יש השקעות שנשמעות טוב על הנייר ויש השקעות שנראות טוב גם אחרי שעוברים עליהן עם מספרים - קרקע להשקעה היא בדיוק המקום שבו הפער הזה מתפוצץ. מצד אחד הבטחות לדירה בעתיד, השבחה, "כניסה מוקדמת" לפרויקט ומצד שני שנים של המתנה, חוסר ודאות, מיסוי, ריבוי בעלים, ולעיתים גם מציאות שפחות מדברים עליה. עובדה אחת שכדאי לעצור עליה רגע: כ-80% מהחברות ששיווקו קרקעות לפני כ-15 שנה כבר לא קיימות היום. אז מה זה...

ב־15.04.2026 נפתחת הגרלה נוספת של "מחיר למשתכן" (דירה בהנחה), וזה בדיוק הזמן להבין איך מגיעים מוכנים באמת. בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנרשמים: תעודת זכאות, מימון, הון עצמי, בירוקרטיה והטעויות שיכולות לעלות ביוקר. דיברנו על ההכנה הכלכלית שרוב האנשים לא עושים בזמן, על איך לא להיתקע בלי מימון ברגע האמת, ולמה חשוב להיערך מוקדם ולא לחכות לרגע האחרון. זהו הפרק הראשון מתו...

בפרק הזה אנחנו עוצרים רגע את הרעש, ומנסים להסתכל על המציאות כמו שהיא: העימות מול איראן, המצב הביטחוני בישראל, חוסר הוודאות, הלחץ הציבורי, והמשמעות של כל זה ברמת התמונה הגדולה. דיברנו על מה שקורה כשאירוע ביטחוני כבר לא נשאר רק בגבולות החדשות, אלא מתחיל לחלחל לכלכלה, להתנהגות של הציבור, להחלטות של משקיעים, לשוק ההון, וגם לשוק הנדל״ן. איך מלחמה או איום ביטחוני מתמשך משפיעים על תחושת הביטחון הכלכלי? מ...

חזרנו להקליט אחרי חודש של טילים, איראן ושגרה ישראלית מטורפת, כי הכסף שלכם לא מחכה לסוף המלחמה. בפרק הזה אנחנו צוללים עמוק לתוך שוק המשכנתאות של 2026. הריבית התחילה לרדת, אבל למה אתם עוד לא מרגישים את זה בכיס? אנחנו מסבירים איך לנהל את החוב הכי גדול שלכם כמו תיק השקעות מקצועי, למה לפעמים עדיף למשוך את המשכנתא ל-30 שנה במקום לרוץ לסגור אותה, ואיך "מחלצים" כסף מהבית לטובת הזדמנויות אחרות בל...

כולם מדברים על שוק ההון. אבל האם באמת מבינים את המחיר, הסיכון והמשחק המנטלי שמאחוריו? בפרק 27 של D9 נדל״ן אנחנו מארחים את אדם ויינשטיין, מיוצרי התוכן הבולטים בישראל בתחום שוק ההון לשיחה חדה על ההבדלים בין נדל״ן לשוק ההון, על הטרנדים שמושכים יותר ויותר אנשים לבורסה ועל הטעויות שמשקיעים מתחילים עושים שוב ושוב. דיברנו על השקעות לטווח ארוך, על הלחץ הפסיכולוגי שנוצר כשבודקים את התיק בלי סוף, על היתרון...

בזמן שלא מעט משקיעים קופאים מול הריבית הגבוהה והשוק המדשדש יש מי שטוען שדווקא זה הזמן לתקוף. בפרק הזה אירחנו את אבי צבג, יזם נדל"ן שמאחוריו 114 עסקאות שליווה בשנתיים האחרונות. אבי, שהתחיל כ"אבי צמיג" על מגרש הכדורגל ולמד לקרוא את המשחק שלושה צעדים קדימה, מסביר למה דווקא עכשיו זה הזמן לתקוף את השוק הישראלי. דיברנו על הפסיכולוגיה של המשקיע, למה לקנות בחו"ל לפני שיש לכם נכס בארץ ז...

אין סיכוי שבמהלך החיים שלכם לא קיבלתם הצעת השקעה שהייתה נשמעת to good to be true. גם אנשים חכמים ובוגרים, נופלים לעסקאות הכי גרועות שיש. בפרק אנחנו מפרקים את המנגנון הפסיכולוגי שגורם לרגש לנצח את הרציונל ברגע האמת, ומסבירים למה "הזדמנות של פעם בחיים" היא בדרך כלל הדרך המהירה ביותר לשרוף את ההון העצמי שלכם. אנחנו מציגים את נורות האזהרה שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא מעביר שקל אחד ליזם או...

פעם זה היה החלום הרטוב של עולם הנדל״ן: כמה חברים מתארגנים, חוסכים את הרווח היזמי, ובונים דירה “בחצי מחיר”. היום? קבוצות רכישה הפכו לשדה מוקשים. שוק מלא במארגנים חובבנים, “מומחי אוטומציה”, מצגות יפות והבטחות נוצצות שבמקרה הטוב נגמרות בעיכובים אינסופיים, ובמקרה הרע משאירות אתכם עם אתר בנייה תקוע, חריגות תקציב, והסכם שיתוף שאי אפשר לצאת ממנו. בפרק הזה אנחנו עושים מה שלא אוהבים לעשות בענף: מורידים את...

שנת 2025 הייתה אחת השנים המתעתעות שידע שוק הנדל ״ן הישראלי. מצד אחד – נתונים, דוחות וגרפים. מצד שני – תחושת שטח אחרת לגמרי. ובין לבין? פער עמוק שאף אחד לא ממהר לדב עליו.   בפרק הזה אנחנו עושים דבר שלא כולם אוהבים לעשות: עוצרים, מסתכלים לנתונים בעיניים, ומפרקים את שנת 2025 בלי לייפות את המציאות ובלי לפחד מהמספרים.   דיברנו על שינוי הכיוון שקרה אחרי שנים ארוכות של שוק חד כיווני. על נתונים שמצביעים ע...

מרטין בוקסדורף מגיע לספר לנו מה הוא למד מעשירים שהתמוטטו, ממשקיעים שאיבדו הכל וחזרו, ומאנשים שקיבלו את ההחלטות הכלכליות הכי גרועות בחיים שלהם. למה הישראלים לא מפחדים לקחת חוב של 30 שנה, אבל כן מפחדים לגור בשכירות? מה באמת קורה בראש של מישהו שקונה דירה "בכל מחיר"? הטעויות שגרמו לאנשים עשירים להפסיד הכל איך מזהים שמישהו עומד להתפוצץ כלכלית? חופש כלכלי - אמיתי או סיסמה של מנטורים באינסטגרם?...

זהו הפרק השני בסדרה “הון, דירות ומשפחה”, והוא נכנס בדיוק לנקודה שבה משפחות חושבות שהכול כבר “סגור” ושם דווקא מתחילות הטעויות היקרות באמת. בפרק הזה אנחנו מדברים על שני מושגים שרוב המשפחות שומעות עליהם רק בדיעבד: הסכם חלוקת עיזבון ועסקאות מתנה במקרקעין ועל הדרך שבה פעולה שנראית פנימית, משפחתית ותמימה, עלולה להפוך לאירוע מס מלא. מה ההבדל האמיתי בין ירושה לבין חלוקת עיזבון? מתי חלוקה בין אחים פטורה ממ...

זהו הפרק הראשון בסדרה חדשה שעוסקת בנקודה שבה נדל״ן, משפחה ומיסוי נפגשים ובמקום שבו רוב הטעויות היקרות באמת קורות. כל משפחה בישראל מחזיקה סיפור נדל״ני אחד שמפחיד אותה באמת: מה יקרה ביום שנצטרך להתמודד עם ירושה? דירה של ההורים, נכס שלא מוסדר, אחים שלא מסכימים, מיסים שאף אחד לא יודע לחשב ותחושה אחת שמרחפת מעל הכל: "איך לאניפול למלכודת שתעלה לנו מאות אלפים?” בפרק הזה אנחנו מפרקים את אחד הנושאים הכי נפ...

כל מי שרוצה לייצר הכנסה שלא תלויה בעבודה ולהגדיל את ההון מכיר את הכאב ראש הזה: איפה שמים את הכסף? האפשרויות אינסופיות נדל"ן בארץ, השקעות מעבר לים, שוק ההון, קריפטו, מסחר עצמאי... יש מלא אפשרויות ופחד גדול לעשות טעויות יקרות. אז מה הכי טוב? התשובה היא שאין "הכי טוב", יש "הכי נכון לכם". בפרק הזה אנחנו עושים סדר בבלגן עם אורח סופר-פרקטי: אורי קוסקאס. אורי מנהל מאות מיליוני שק...

פורטוגל בכלל ופורטו בפרט הפכו בשנים האחרונות ליעד שמושך אליהם יותר ויותר משקיעים, בעיקר כאלה שהגיעו למבוי סתום בישראל. מי שמחזיק היום הון עצמי של 250,000 שקלים כמעט ולא מסוגל להתקרב לדירה שניה בארץ, בטח לא במקומות עם ביקוש, ושם בדיוק נפתח החלון. בפרק הזה ישבנו עם אורי קוסקאס ושמנו על השולחן את מה שבאמת קורה בפורטו. דיברנו על האפשרות לקבל מימון גבוה יחסית בריביות נמוכות יותר מהמקובל בישראל, על שוק...