הקול נדל"ן

רוב האנשים חושבים שנדל״ן זה פשוט: לקנות נכס, להשכיר ולחכות. בפרק הזה אנחנו שוברים את החשיבה הזו, ומדברים על איך באמת מוציאים כסף מנדל״ן דרך זווית יזמית, מימונית ופרקטית. מה תלמדו בפרק: למה “לקנות ולהחזיק” זו רק אסכולה אחת איך יזמים חושבים על כסף מנדל״ן דרכים להוציא כסף גם בלי למכור נכס טעויות נפוצות שמשקיעים עושים איפה הכסף נמצא – ואיפה הוא לא למה עסקאות טובות לא תמיד מפורסמותתהנו!

אם אתה משקיע (או שוקל להשקיע) במולטי פמילי, יש מספר אחד שחייב לשבת לך בראש: NOI .בפרק הזה אנחנו עושים סדר: מה השתנה מאז 2022, למה חלק מהשוק חטף, ואיפה עדיין יש הזדמנויות אמיתיות למי שמבין את המשחק. בפרק תלמדו: מה זה מולטי פמילי, ולמה זה לא “עוד נדל״ן” אלא עסק למה הבנקים נותנים תנאים אחרים למולטי פמילי (ואיך הם חושבים) 3 סוגי עסקאות מרכזיים: נכס מוכן, Value Add, ו-New Construction מה קרה כשהריביות...

הריבית ירדה ברבע אחוז. המשכנתא שלכם ירדה בבערך 70 שקלים. הכותרות צועקות שהמחירים עוד רגע מתפוצצים. בפרק הזה אני עושה סדר. מה באמת השתנה בהורדה מ־4.75 ל־4.5 אחוז ומה זה אומר למשכנתא שלכם, לשוק הדיור ולנדלן בארצות הברית. אני מדבר בגובה העיניים על איך לחשב לבד את ההשפעה על המשכנתא שלכם למה 80 אלף דירות לא מכורות זה גם איום וגם הזדמנות איך משקיע צריך לחשוב על תשואה לעומת עלות מימון ולמה פיזור בין שקל...

למה חלק מהאנשים נשארים תקועים על הגדר ואחרים מצליחים לבנות לעצמם חופש כלכלי דרך נדלן בפרק הזה אני פותח בפתיח קצר בסטודיו של הקול נדלן ואחרי בערך דקה אנחנו קופצים לאירוח המלא שלי בפודקאסט הפסיכולוגיה של הכסף אנחנו מדברים בגובה העיניים על • איך יצאתי מבית עם חובות והוצאה לפועל והפכתי את זה למנוע בעירה לקריירה בנדלן • מה למדתי מהעסקאות הראשונות בבאר שבע כולל העסקה שעשתה לנו שמונים אלף שקל רווח וגם כמ...

יש החלטה אחת שמחלקת משקיעים למנצחים ולמתעכביםישראל או ארצות הברית בפרק הזה אני מתארח אצל "פשוט נדל״ן״ עם פתיח קצר ממני שם את המספרים על השולחן, ונותן לכם מסלול החלטה ברור מה תקבלו: • איך לבחור בין ישראל לארצות הברית לפי מטרה והון עצמי • למה תזרים חודשי יציב אפשרי יותר בארצות הברית ופחות בישראל • מה זה מולטי פמילי ולמה בנקים אוהבים את המודל • חמישה כללי בדיקה להשקעה קבוצתית בטוחה • איך להשתמש...

אין כוח לזוז זה קורה לכולם. דווקא שם מסתתרת הזדמנות! בפרק הזה אני מתחיל מבוקר תקוע וסיפור הפרה שמראה איך משהו קטן קושר אותך למקום ואז חותכים את החבל והדברים זזים תשמעו קייס סטאדי ישירות מפרויקט שלנו בפלורידה שמראה איך שינוי קטן בשיווק מילא דירות העלה הכנסה והפך לערך של כ 3.3 מיליון דולר למה רגע בלי כוח הוא חלון לעשייה שמכניסה כסף סיפור הפרה איך מזהים את הקשירה ואיך משחררים שינוי אחד בשיווק שמילא ד...

לפעמים אנחנו צריכים להישבר כדי למצוא את הזהב שבתוכנו בפרק הזה אני משתף סיפור אישי לא פשוט של התקפי חרדה ומה למדתי ממנו על כסף השקעות והתחדשות נדבר על איך לקחת את הרגעים הקשים ולהפוך אותם למנוף לשינוי למה חודש אלול מזכיר לנו שהכול מתחיל מצעד קטן ואיך הצעד הזה הופך להרגל שמייצר חוסן אמיתי תקבלו גם כלים פרקטיים ליצירת תזרים חיובי איזון בין טווח קצר לארוך והבנה למה הלמה שלכם הוא הכוח שיחזיק אתכם בכל מ...

יושבים על הגדר ומחכים לשקט זה מרגיש בטוח אבל עולה כסף. בפרק הזה אני מנקה רעש ונותן מסלול קצר וישים. לא צריך לנחש מה יקרה במשק. צריך לדעת למדוד נכון ולעבוד פשוט מה תשמעו ומה תלמדו: מסגרת קצרה לזיהוי חלון קנייה אמיתי בלי לנחש את העתיד שלוש בדיקות מהירות לנכס ולשוק כדי להוריד סיכון כבר בהתחלה דוגמה פשוטה איך העלאת שכר דירה קטנה במספר דירות מגדילה את שווי הנכס דרך ההכנסה נטו [NOI] גם כשהתשואה [Cap Rat...

האם המספרים שאתם רואים באמת מספרים את כל האמת? בפרק הזה של "הקול נדל״ן", טל בוימן חושף את אחד הכלים הכי מתוחכמים והכי מסוכנים בשוק ההשקעות: סטטיסטיקה. לא איך משתמשים בה – אלא איך משקרים דרכה. הוא מסביר איך גרפים נפוחים, ממוצעים מעוותים וסקרים לא מייצגים נבנים במכוון כדי למכור לנו אשליה. דרך סיפור היסטורי אמיתי (סקר שנכשל עם 10 מיליון משתתפים), דוגמאות בועטות מהשוק – ו־5 מנגנונים פסיכולוגיים שגורמי...

כמה שווה לך שעת שינה?  בפרק הזה טל וליאור יעקובי מפרקים את הבחירה הכי גדולה של כל משקיע – להישאר פסיבי או לצלול לתוך השקעות אקטיביות. במהלך השיחה הם מגלים את העבודה האחורי-קלעים: 90 דקות ביום על חיפוש וניתוח דילים, שיחות זום ב-3 לפנות בוקר ומשפחה שמחכה שתכבה את הלפטופ.  נתון מפתיע? אותו נכס יכול להניב 150 אלף $ בשנה ליזם אקטיבי – או 50 אלף $ בלבד למשקיע פסיבי שמסתפק בתשואה יציבה.  ב...

ב־80% מדירות Airbnb בניו־יורק הורידו את השאלטר בלילה אחד – רק בגלל שינוי חקיקה עירוני  בפרק הסולו הזה טל פורס על השולחן את “מפת הצבעים” של שוק הנדל״ן האמריקאי ומסביר איך רפובליקנים מול דמוקרטים מגיעים עד לשורת ה-NOI שלך. תגלו למה “ה-cash-flow בדרום, הביטחון בצפון”  ,איך מס מדינתי הופך 8% ברוטו ל-4% נטו  ולמה יוסטון מאשרת היתר בנייה בשבועות בעוד ניו־יורק גוררת אותך 14 חודשים. טל משאי...

בפרק הזה טל מפרק מיתוס גדול: רוב המשקיעים קונים איפה שכולם כבר עומדים בתור – ואז מתפלאים שהמחירים טסים. הוא חושף למה 95 % מהעסקאות הכי משתלמות נסגרות עוד לפני שה-MLS רואה תמונה ומה גורם למוכרים לוותר ברוקרלחסוך ולרצות עסקת מזומן. בהמשך תלמדו לבנות “רשת אנשי מפתח” שמזינה אתכם ב-Pocket Listings, להבין איך סינון דאטה נכון חוסך לכם מאות שיחות סרק, ואיזה כלים (PropStream, DealMachine) הופכים חיפוש לדיו...

בפרק הזה טל בוימן מפצח את השאלה ששוברת לרוב המשקיעים את הראש: איפה, לכל הרוחות, נכון לשים את הכסף בארה״ב? ב-25 דקות דחוסות הוא משתף את תהליך הסינון שלו – מהדאטה הפתוח על הגירה ועד בדיקת “זמן-מדף” לנכס – ומסביר למה נכס של ‎$150K‎ שיכול לייצר ‎$12–15K‎ בשנה הוא לא פנטזיה אלא סטטיסטיקה רשמית. בדרך הוא מציב חמישה פרמטרים קריטיים, חושף שלוש ערים שמפתיעות אפילו וותיקים, ומפרק את המיתוס של “תשואה גבוהה ב...

ב-2020, כשכולם נכנסו לסגר וחל"ת, בר נעמני השיק קורס און-ליין – ותוך שבועות גילה שהרצפה הפיננסית בוערת יותר מתמיד  . בפרק הזה טל בוימן מדבר עם בר (29, ראשון לציון) על הדרך ממניה ראשונה בכיתה י״א ועד להקמת “ידע שווה כסף” – קהילת הפיננסים הגדולה בארץ. הם צוללים לפחדים הכי עמוקים של משקיעים מתחילים, מלבטים על מינופים ועד הקורונה שהפכה את המחשב לכיתת לימוד . כשתשמעו איך משרד החינוך נתן לבר להכניס...

בפרק מיוחד עם פרופ' ירון זליכה, אנחנו מדברים על הנושאים הבוערים ביותר: יוקר המחייה, מחירי הדיור המטורפים, למה משכורות נשחקות, ולמה רוב הפתרונות שאתם שומעים לא באמת עובדים. זליכה מסביר איך אפשר להוריד מחירים בלי לחכות שנים, למה רק צעירים צריכים לקנות דירות, ואיך תרגיל פשוט באמזון יכול לחסוך לנו אלפי שקלים בשנה. דיברנו גם על השקעות נדל"ן בחו"ל, על בנייה בפורטוגל ויוון, וגם איך כל אחד מאיתנו יכול לשפ...

מה הקשר בין משמעת עצמית, טבלת אקסל ודף פנקס מהטיול בתאילנד – לבין תכנון פיננסי והשקעות נדלן? בפרק עמוק, חד ומצחיק במיוחד, טל בוימן מארח את שי בדיחי – יזם ומתכנן פיננסי, מייסד "ידע שווה כסף", ואחד האנשים הכי חדים בישראל בכל מה שקשור לכסף, השקעות ועתיד כלכלי.  בפרק תגלו: איך טיול לתאילנד הפך לטריגר לעולם של חופש כלכלי איך בונים קהילה של מאות אלפי ישראלים סביב ידע פיננסי למה לפעמים לא לקנות דירה...

מה היית עושה אם היה לך עסק מכניס, חיים נוחים, ועדיין היית קם בבוקר ומרגיש שזה לא זה? בפרק הזה אני מארח את ליאור יעקובי – יזם שהחל את דרכו כספורטאי, פיתח עסק אימונים שהכניס 60–100 אלף ש"ח בחודש, עבר לתחום הייעוץ העסקי, ואז… עשה את הסוויץ'. ליאור החליט לעזוב הכל, ולצאת לבנות את החופש שלו דרך השקעות נדל"ן בארה"ב. היום – פחות משלוש שנים מאז – הוא כבר מחזיק למעלה מ־50 דלתות ונחשב לאחד הישראלים המובילים...

מחירי הדירות בישראל עולים – אבל מה עם התשואה? בפרק הזה אני עונה על אחת השאלות הכי חשובות של כל משקיע: מה באמת נשאר לנו מהשכירות, ואיך זה משתווה למה שקורה בארצות הברית? נדבר על הנתונים האמיתיים, על הסיבה שבגללה דירה להשקעה בישראל עלולה להיות טעות כלכלית, ונחשוף פתרונות פרקטיים שיכולים לעזור לכם לשפר את רמת החיים דרך עולם הנדל"ן – גם בלי הון עתק, וגם בלי להמר.

מחירי הדירות בישראל עולים – אבל מה עם התשואה? בפרק הזה אני עונה על אחת השאלות הכי חשובות של כל משקיע: מה באמת נשאר לנו מהשכירות, ואיך זה משתווה למה שקורה בארצות הברית? נדבר על הנתונים האמיתיים, על הסיבה שבגללה דירה להשקעה בישראל עלולה להיות טעות כלכלית, ונחשוף פתרונות פרקטיים שיכולים לעזור לכם לשפר את רמת החיים דרך עולם הנדל"ן – גם בלי הון עתק, וגם בלי להמר.

אמרו לכם ששכירות זה "לזרוק כסף לפח"? אמרו לכם שהדבר הכי נכון כלכלית הוא לקנות דירה בכל מחיר? אז תחשבו על זה רגע – כשאתם יוצאים למסעדה, אתם לא קונים את המסעדה עצמה, נכון? אתם פשוט משלמים על השירות והחוויה. אז למה דירה זה שונה? למה בישראל כולם בטוחים שחייבים לקנות דירה – גם אם זה קובר אותם כלכלית? 📈 מחירי הדירות בישראל חצו את רף ה-2.3 מיליון ש"ח בממוצע – פי כמה ממשכורת ממוצעת של ישראלי. 🏦 החזר משכ...

דו"ח יד 2 2024 יצא – אבל מה הנתונים באמת אומרים על שוק הנדל"ן? בפרק הזה נצלול למגמות המרכזיות: האם המשקיעים חוזרים לשוק? מה קורה למחירי הדירות? למה הריבית הגבוהה היא גם מכשול וגם הזדמנות? והכי חשוב – איך הפער בין היצע לביקוש יכריע את העתיד של השוק? נביא נתונים מעודכנים, נצליב אותם עם מקורות נוספים, ונראה מה משקיעים חכמים צריכים לעשות עכשיו כדי להיות צעד אחד קדימה. 🎧 פרק חובה לכל מי שמתעניין בהשקע...

בחירת האזור הנכון היא הגורם הקריטי ביותר להצלחת עסקת פליפ (Fix & Flip) בארה"ב. משקיעים רבים עושים את הטעות של קניית נכס במחיר מציאה, בלי להבין אם בכלל יש ביקוש למכירה באזור! 🚨 בפרק הזה נצלול ל-10 הקריטריונים הקריטיים שצריך לבדוק לפני שרוכשים נכס לפליפ, כולל: ✅ איך לזהות שוק חם שבו נכסים נמכרים במהירות וברווח גבוה. ✅ איזה נתונים לבדוק ואילו אתרים וכלים חינמיים יכולים לעזור לך לנתח אזור. ✅ א...

אם אתם משקיעים בנדל"ן – בין אם אתם בתחילת הדרך או כבר מבצעים עסקאות – אתם יודעים שהצוות שלכם הוא גורם מכריע להצלחה. בפרק הזה נדבר על איך לבחור ולנהל את אנשי המקצוע הנכונים, כדי להפוך כל עסקה לזהב ולמנוע טעויות יקרות. 🔹 מדוע הצוות הוא הלב הפועם של כל עסקת נדל"ן? 🔹 מי צריך להיות בצוות שלך ואיך לבחור אותם נכון? 🔹 5 כללי הברזל לניהול ובחירת צוות מקצועי! 🔹 איך להימנע מהטעויות הנפוצות בעבודה עם מתוו...

מחירי הדיור בישראל ממשיכים לזנק, בעוד שהמשכורות לא מצליחות להדביק את הקצב. היום, 60-70% מהאוכלוסייה מוצאים את עצמם מחוץ למשחק – ללא הון עצמי מספיק או יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא. בפרק הזה נצלול לעומק הבעיה: איך הגענו למצב שבו דירה ממוצעת כבר לא מתאימה לאדם הממוצע, מה זה אומר על עתיד שוק הדיור, ואילו פתרונות יכולים להציל את החלום הישראלי של רכישת דירה שוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? בואו נדבר. בפגישת י...

מה קרה לרוכשי תוכנית מחיר למשתכן אחרי שחלפו חמש השנים שבהן נאסר עליהם למכור את הדירה? בפרק הזה נדבר על האתגרים, ההזדמנויות והדרך שבה חלקם הפכו ל"מתעשרים החדשים" בעולם הנדל"ן. ננתח את ההשפעה של הגבלת המכירה, נשתף סיפורים אמיתיים ונשאל – האם תוכנית מחיר למשתכן באמת שינתה את שוק הנדל"ן בישראל? שוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? בואו נדבר. בפגישת ייעוץ נוכל להציג בפניכם הזדמנויות השקעה איכותיות שכדאי להכיר....