מבשלים נדל"ן - ארה"ב

“יואב, אני רוצה להיות יזם – מאיפה מתחילים?” זו אחת ההודעות שאנחנו מקבלים הכי הרבה. והאמת? אחרי 10 שנים בעסק – אין תשובה קצרה, אבל יש הרבה אשליות שצריך לנפץ. בפרק הזה יואב ונדב מדברים בכנות על הפער העצום בין נדל"ן בישראל לנדל"ן בארה״ב – פער שלא מתחיל במספרים, אלא במציאות. דיברנו על: - למה נדל"ן בישראל ונדל"ן בארה״ב הם שני מקצועות שונים לחלוטין. - איך חומרים, מערכות בנייה, רגולציה והתנהלות יומיומית...

נדל"ן בחו״ל יכול להיראות מצוין במצגת. המציאות? לפעמים הרבה פחות. בפרק הזה אירחנו את  אורי בר  – עו״ד ויזם נדל"ן בארה״ב, שמייצג משקיעים בדיוק ברגעים שאף אחד לא רוצה להגיע אליהם: חברות ניהול שנעלמו, פרויקטים שנתקעו, יזמים שסרחו, הבטחות שלא קוימו – וכסף שכבר הושקע. דיברנו על: למה רוב ה"הפתעות" בעסקאות נדל"ן בחו"ל בכלל לא מפתיעות. ההבדל שיכול לעלות לכם הרבה כסף: יזם מול מ...

כשהזמנו את יואב קירשנבוים להתארח אצלנו בפודקאסט, תכננו לדבר על הולסייל, אבל מהר מאוד הבנו שיש כאן הרבה יותר מזה. יואב ואחיו אור התחילו מלהבין את הדבר הפשוט – שאפשר לעשות רווח לא רע, גם בלי לשפץ, בלי לשכור, ובלי לממן – רק מלמכור את החוזה. אבל הם לא עצרו שם. במקום להישאר "פליפרים על הנייר", הם הפכו את זה למכונת נדל"ן אמיתית עם תהליכים, אנשי מכירות, אנשי תפעול – ופעילות שמבוססת על דבר...

מה קורה כשמזמינים פליפר מנוסה לראיון – והוא זה שמתחיל לשאול את השאלות? בפרק 22 של הפודקאסט שלנו עומר בן אברהם הופך את השולחנות ומראיין אותנו - על הדרך שעשינו מהשקעות בודדות כפליפרים בתחילת הדרך, ועד לחברת נדל"ן שמבצעת פרויקטים של השבחת נדל"ן יוקרתי בעשרות מיליוני דולרים בשנה. דיברנו על המעבר מ־one man show לחברה עם צוות מקצועי לתפארת מדינת אילינוי על איך מתכננים תהליכים מדויקים כדי שהמער...

נדל"ן זה מרגש. מיסים – פחות. אבל כדי להשקיע נכון, להבין את המספרים באמת, ולדעת כמה נשאר בכיס – חייבים להבין את התמונה המלאה. בפרק הזה צללנו עם עידו נוימן – רואה חשבון שמתמחה במיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – כדי לדבר על נושא שאי אפשר לברוח ממנו: מיסים . מה ההבדל במיסוי בין השקעה בהלוואת חוב לבין השקעה כשותף בפרויקט? כמה מס באמת משלמים משקיעים זרים - ובאילו מצבים? מה ההשלכות של כל מודל –...

"אז כמה כסף עשיתם על העסקה?"  זו אולי השאלה ששואלים אותנו הכי הרבה. בפרק 20 של הפודקאסט שלנו אירחנו את עומר בן אברהם – פליפר מנוסה שכבר ראה הכל – וניסינו סוף סוף לתת לשאלה הזאת תשובה אמיתית ומפורטת. לקחנו דוגמה של עסקה “מצוינת” על הנייר: קנייה ב־200K, שיפוץ ב־100K, מכירה ב־400K – על פניו עסקה חלומית אבל כמה באמת נשאר בסוף? אילו הוצאות צריך לקחת בחשבון? כמה עולות הלוואות, מסים, עמלות, ביט...

בחלק השלישי של השיחה שלנו עם אילן צדקה צללנו לעומק אחד הספרים הכי חשובים שבנינו דרכם את הדרך של החברה: Good to Great / מטוב למצוין מאת ג'ים קולינס. דיברנו על העקרונות שבנו אימפריות עסקיות – ואיך אנחנו מיישמים אותם בפועל: - האנשים הנכונים באוטובוס – למה קודם בוחרים אנשים ורק אחר כך מגדירים כיוון - הקיפוד מול השועל – למה צריך להצטיין בדבר אחד ולעשות אותו שוב ושוב - להיות אמיתי עם הנתונים – גם כשהמצי...

בפרק השני עם אילן צדקה צללנו לתוך אחד המודלים הכי מדוברים (והכי מסוכנים) שהיו בעולם הנדל"ן – ה־ BRRRR . דיברנו על: - איך המודל הזה נראה לפני 12 שנה , כשעוד היה אפשר באמת להרוויח ממנו. - למה דווקא משקיעים חסרי ניסיון התפתו אליו - איך יצרו מודל שמאגד בתוכו את כל האתגרים הכי קשים של השקעות נדל"ן – בשיטה אחת שנשמעת פשוטה, והשאלה הכי חשובה: האם אפשר בכלל לעשות BRRRR בשנת 2025 – או שזה מתכון להפסדים בטו...

בפרק החדש של הפודקאסט אירחנו את אילן צדקה – יזם ומנהל נכסים עם סיפור שלא שומעים כל יום: איך הוא התחיל מקניית בתים ב־15,000 דולר באזורים קשים, איך התמודד עם דיירים שהם סוחרי סמים, ומה גרם לו לעשות את הקפיצה לניהול נכסים מסחריים בשווי של עשרות מיליונים, עם שוכרים כמו טסלה וצ'ייס. וגם – איך הוא כמעט הפך לבעלים של בית"ר ירושלים, ולמה מפגש עם חבר'ה מלה-פמיליה הרס לו את החלום. בין השאר דיבר...

ב-2019, כשעוד עבדנו בדטרויט, נפגשתי עם מלווה משקיעים מוכר שעבד עם מאות משקיעים, בעיקר מקרב עולי ברית המועצות לשעבר. ניסיתי לשכנע אותו להצטרף אליי ולהתחיל לגייס הון לעסקאות הפליפים המוצלחות שביצענו. הוא עצר אותי ואמר: "תביא נכסים ב-50 אלף דולר, אני אעמיס רווחים על המשקיע וזה יסגור את הסיפור". ניסיתי להסביר לו שלמכור למשקיעים נכסים זבל, עם דיירים שבורים - אנשים שאין להם כסף לאכול ובטח שלא...

גם אני הופתעתי לגלות עד כמה עקרונות חשובים מעולם הפוקר מתחברים לעולם היזמות והעסקים, ואיך במהלך השנים, מבלי לשים לב, נדב ואני יישמנו חלק מהעקרונות האלה כדי להתמודד עם אתגרים יומיומיים ולבנות חברה מצליחה. אז כאחד שלא מבין במשחק הזה, ישבתי לשיחה מעניינת עם נדב – שחקן פוקר חובב, שלקח את המשחק ברצינות ולמד אותו לעומק – ושמעתי ממנו איך אותם עקרונות של המשחק משפיעים עלינו מאוד בעולם העסקים. בין אם אתם מ...

איך נראה חזון של יזם שמסתכל 15 שנה קדימה ואיך בונים חברה של 100 מיליון דולר מהיום הראשון, כשאין מושג בנדל"ן, אבל יש חלום ענק? בפרק החדש של הפודקאסט אני מארח אורח מיוחד במיוחד – נדב דורון , השותף שלי לדרך כבר 11 שנה . נדב הוא האיש שמנהל את כל התפעול והשטח ב-ABI – הוא זה שהוביל ובנה את המערכות, ה-flow, הצוותים והיכולת לבצע עשרות פרויקטים במקביל. בפרק הזה חזרנו אחורה – לרגעים שבהם עוד הסתובבנו ברחובו...

מודל השקעת חוב הוא אחד המודלים הבטוחים ביותר למשקיעי נדל"ן בארצות הברית. בואו להכיר אותו לעומק ואת השדרוג החדש: מהיום מודל השקעת חוב בתשלום חודשי!

למה יש חברות נדל"ן שקורסות ונעלמות אבל לנו זה מצליח כבר למעלה מעשור עם יותר מ- 220 פרויקטים? הסוד (הלא סודי) שלנו הוא די פשוט: מערכת מדויקת לניהול עסקאות פליפ! ניהול פרויקט נדל"ן הוא אתגר לכל אחד. יש המון משימות ולא פשוט לעקוב אחרי הכל. חלק מההצלחה של פרויקט זה להיות מדויק, מבחירת אזור ההשקעה, דרך מציאת הנכס הנכון ועד ניהול מדוקדק של תהליך השיפוץ - מהפטיש הראשון שמונף ועד הבורג האחרון שמוברג. לאחר...

מכישלון לכישלון להצלחה. הייתה לי הזכות לשבת לשיחת עומק עם אריאל פינטו, מנכ"ל מרצדס ישראל לשעבר, שהגדיל את המכירות פי 5 במספר שנים ופרש לעבודה מול עסקים פרטיים. יסלחו לי כולם אבל זה ללא ספק הפודקאסט הטוב ביותר שהתארחתי בו, לא רק כי אריאל מלווה אותנו עיסקית ותפעולית ב- ABI כבר מספר חודשים, אלא בעיקר בגלל התובנות שיצאו מהפרק הזה. דיברנו על תפקיד המנכ"ל, על עסקים ועל יזמות. על הכישלונות שבדרך ומה הם ע...

אז איך לבנות צוות נדל"ן מנצח בארצות הברית: מגיוס ועד הצלחה - כל מה שצריך לדעת. בפרק הזה של "מבשלים נדל"ן - ארה"ב" אנחנו צוללים לאחד הנושאים הקריטיים ביותר להצלחת השקעות נדל"ן מעבר לים - בניית צוות מקומי מנצח. יואב פנחס ואליזבט יושבים לשיחה ומשתפים מניסיונם האישי על האתגרים וההצלחות בתהליך גיוס וניהול צוותים מקצועיים בפרויקטי נדל"ן שונים, במיוחד כשהם מתבצעים מרחוק...

הגבול בין עסקת נדל"ן טובה לכזאת שתוכתר ככישלון עובד דרך משפט אחד פשוט שכולנו מכירים. הפעם אנחנו מארחים את ישורון גליקמן, סמנכ"ל כספים בחברת ABI, יועץ ומלווה עסקים קטנים ובינוניים להצלחה רווחית והתנהלות כלכלית נכונה. נקבל מישורון הרבה מידע וטיפים בכל הקשור להשקעות נדל"ן נכונות ומניבות. נסביר למה ניהול עסקת נדל"ן היא ניהול עסק לכל דבר, וכיצד השליטה בתזרים המזומנים בעסק הוא הבסיס...

כמה ימים לוקח לנכס להימכר ואיך זה קשור לבחירה מדויקת של אזור להשקעה? מה הקריטריונים **האמיתיים** שחשוב לשים לב אליהם לפני שמחליטים להשקיע באיזור מסויים (רמז: זה לא בתי ספר וזו לא הגירה חיובית).

מהנכס הראשון בפלורידה ורצון לעזור לאבא להשקיע ועד לעסק משגשג בתחום ליווי המשקיעים והיזמות. בפרק הזה יואב מראיין את עידן מויאל, מלווה משקיעים ויזם נדלן בינלאומי - על תחילת הדרך שלו, האתגרים, החלומות, המציאות שלא תמיד מסתדרת עם התוכניות ועל מה שמבדיל בין משקיע שעושה כסף בנדל"ן לכזה שבא לקנות פנטזיה שלא יכולה להתממש.

איך יזם נולד ואיך הוא קם גם אחרי שנפל בהשקעות ה"שבורות" ביותר והופך למעצמת לימודים של השקעות נדל"ן בארץ. בפרק הזה יואב ואלירן תור ממכללת אג'נדה מדברים על הדרך היזמית האישית שלו, על הנפילות, על הרצון להקים מכללה שמעודדת אנשים לייצר ביטחון כלכלי דרך נדל"ן. אלירן מסביר בפירוט מה בסיס הידע שחובה שיהיו לנו כדי לצמצם את מרווח הטעות בהשקעות בארה"ב. מה מבדיל בין תלמיד שלומד ול...

מה מטרת ההשקעה? האם יש לכם תוכניות להיות משקיעים או להיות יזמים? האם צריך קורס או שאפשר ללמוד את היסודות בעצמנו דרך התוכן שיש באינטרנט? ומה בכלל חשוב לנו לדעת כדי לעשות את עסקת הנדלן הראשונה שלנו? בפרק הזה של אליזבט לומדת נדל"ן בארה"ב, יואב פנחס מפרק את עולם הקורסים לגורמים ומפריד את מה שקריטי לדעת בתחילת הדרך ממה שחשוב הרבה פחות אלא אם אתם רוצים להפוך ליזמים בעצמכם.

אז החלטנו שאנחנו רוצים לקפוץ למים ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב. אבל עם מי? ואיך אנחנו מוודאים שהאנשים שאנחנו משקיעים איתם יודעים מה הם עושים עם הכסף שלנו? בפרק הזה של מבשלים נדל"ן ארה"ב, יואב מסביר לאליזבט מה ההבדל בין סוגים שונים של יזמי נדל"ן, איזה מודלים של השקעה קיימים היום ומה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם ואיזה דברים קריטי לדעת על היזם לפני שאנחנו סומכים עליו לנהל את הכס...

מתי עושים את הכסף? בקניה או במכירה? באיזה מקרים אפשר לקנות נכסים מתחת למחיר מחירון, מי בעל המקצוע הקריטי שיכול להשפיע על מחיר הנכס ולמה מלכהתחילה המוכרים לא מבינים שיש בנכס שלהם פוטנציאל ועושים את הפליפ בעצמם? בפרק הזה של הפודקאסט, יואב מלמד את אליזבט את הסודות שלו לעסקת נדל"ן מוצלחת ולאסטרטגיות שמוכיחות את עצמן פעם אחר פעם בעסקאות הפליפים שהחברה שלו עושה בארצות הברית.

מה אפשר לקנות בארה"ב עם $100,000? והאם משקיע ישראלי יכול לקבל מימון לעסקה בארה"ב? (ספויילר: כן). בפרק הזה נדבר בהרחבה על הדרכים היצירתיות למנף את הכסף שלנו כדי לעשות עסקה רווחית בארה"ב.

בפרק הזה יואב מארח את אליזבט פירסון, מומחית בשיווק באמצעות תוכן ותלמידת נדל"ן מתחילה שהבינה שהכסף הגדול נמצא בהשקעה בנדל"ן ובאה ללמוד איך עושים את זה נכון. והשבוע, יואב מסביר לאליזבט על סוגי העסקאות המרכזיים שיש בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות ואיזה שיקוליםמשקיע או יזם מתחיל צריכיםלעשות לפני שהם מחליטים באיזה סוג של עסקה כדאי להם להשקיע עכשיו.