אסטרטגיות בנדל”ן עם דורון אהרוני

העברת דירה בין אחים בפטור ממס שבח בשנת 2026 - אפשרי? "שמעתי שמאז 2014 אי אפשר להעביר דירה בין אחים בפטור ממס שבח." זו אחת ההצהרות הכי שכיחות שאני שומע מלקוחות, והיא לא מדויקת. ב-2014 אכן הוצא נושא העברה בין אחים מסעיף 62 לחוק (פטור בין קרובים), אבל יש מספר מסלולים שעדיין מאפשרים העברה בפטור מלא או חלקי. בסרטון הזה אני עובר עליהם אחד אחד. מה תלמדו בסרטון: ✅ מתי העברה בין אחים פטורה לחלוט...

לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה, יש 4 בדיקות שאסור לדלג עליהן, אחרת המשכנתא עלולה להיתקע ואתם תמצאו את עצמכם בהפרה של החוזה מול המוכר. בפרק הזה אני עובר על הבדיקות שחובה לבצע לפני החתימה כדי לוודא שהבנק יאשר את המשכנתא בזמן ובמלואה. ✅ מה עושים כשמישהו אחר גר בדירה (יורשים, אחיין, בן משפחה) ולמה השמאי של הבנק לא יוכל להוציא שומה בלי הסכם שכירות מסודר ✅ איך מזמינים מסמכי בית משותף מלשכת רישום...

אתם במשרד המכירות של היזם, איש המכירות מחייך, מציע לכם לחתום על "בקשה לרכישה" כדי להתקדם לטיוטת הסכם, ולשים צ'ק ביטחון. עד כאן נשמע סטנדרטי. אבל הרגע הזה, לפני שהעט נוגע בנייר, הוא אחד הרגעים הכי קריטיים בכל העסקה מול קבלן, ואני רואה שוב ושוב רוכשים שמפספסים אותו. בסרטון אני מסביר שתי פעולות שחייבים לעשות לפני החתימה על בקשה לרכישה, ולמה הן שוות עשרות אלפי שקלים ושקט נפשי. 1. סעיף יצ...

כשמוכרים דירה יד שנייה, רוב תשומת הלב מופנית למחיר ולמשא ומתן, אבל הנזק האמיתי מגיע מכיוון אחר: קונה שלא יכול לעמוד בתשלומים, נעלם באמצע העסקה, ומשאיר אתכם תקועים עם הערת אזהרה רשומה על הנכס ועסקת המשך שקורסת. בסרטון אני מפרק את הבדיקות וההגנות שחובה להכניס לחוזה, בשלושה שלבים. שלב 1: שתי ההגנות הבסיסיות שחייבות להיות אישור עקרוני למשכנתא לפני תחילת המשא ומתן המשפטי.  לפני שמתחילים לנסח טיוטות, אנ...

לפני שאתם חותמים על הסכם לרכישת דירה יד שנייה, יש לכם שיעורי בית לעשות מול הבנק. רוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי שהסכום שהם חשבו לקבל מהמשכנתא רחוק ממה שהבנק באמת יאשר, ואז הם מוצאים את עצמם בלחץ תזרימי באמצע עסקה. בסרטון אני מפרק את סדר הפעולות הנכון לתכנון מימון לפני שמתחילים לנסח הסכם. שלב 1: איזו דירה אתם קונים בכלל? סיווג הדירה קובע את אחוז המימון המקסימלי, וזה הדבר הראשון שצריך להבין: דירה יחידה...

קונים דירה יד שנייה בפרויקט פינוי בינוי? יש פה מלכודת שרוב הקונים מגלים אותה מאוחר מדי, ואם לא תכניסו סעיף אחד להסכם הרכישה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהפרה יסודית של החוזה בלי שום אשמה שלכם. המצב המשפטי על הדירה רשומה הערת אזהרה לטובת היזם. כל התקשרות של המוכר עם צד ג', זאת אומרת אתכם הקונים, מחייבת חתימה של היזם על מסמכי הפרויקט. עד כאן הכל בסדר: קיבלתם את המסמכים מהיזם, הבנתם על מה אתם חותמ...

יש לכם שתי דירות, ואתם רוצים למכור את אחת מהן כדי לקנות במקומה את הדירה החליפית שבה תגורו, הבנתם שאתם בתאונת מס קשה. אני מציג בפניכם שלוש אפשרויות לפעולה מהפחות מומלצת לאפשרות הטובה ביותר. מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים במס שבח ומס רכישה בתכנון נכון.

‏רכישת דירה שלא רשומה בטאבו - זה נשמע מאיים. אבל האמת? לפעמים זה לגמרי רגיל, ולפעמים זה אכן מצריך בדיקה רצינית. אל תמהרו לוותר על עסקה טובה! בסרטון הזה אני הולך לפרוס לכם את כל מה שצריך לבדוק, לדעת, ולדרוש - לפני שחותמים.

יורשים רבים בטוחים שדירת ירושה תמיד פטורה ממס שבח - אבל זה ממש לא תמיד נכון.בסרטון אני מציג מקרה אמיתי מהמשרד:זוג שירש דירה ברמת גן בשווי כ-4 מיליון ש"ח, היה בטוח שמדובר בפטור מלא ממס שבח - ואז התגלתה בעיה קטנה… שעלתה להם הרבה כסף.👉 מה הייתה הבעיה?למוריש היו 5% בלבד מדירה נוספת בפריפריה.👉 למה זה קריטי?כי בניגוד למה שרבים חושבים - הכלל של "שליש דירה לא נחשב" לא חל באותו אופן על מור...

לפני שאתם חותמים על רכישת דירה מקבלן ומקבלים הצעה ל"הלוואת קבלן" - כדאי לעצור רגע.הרבה רוכשים חושבים שמדובר בהטבה: לא משלמים עכשיו, הקבלן מממן את ההלוואה, והעסקה אפילו לא צמודה למדד תשומות הבנייה.אבל בפועל - הלוואת קבלן היא משכנתא לכל דבר.המשמעות היא שאתם אלו שלוקחים את ההלוואה מול הבנק, גם אם הקבלן משלם את הריבית והקרן לאורך התקופה.ומה הבעיה הגדולה?שבהסכם עצמו לרוב לא תראו שום אזכור ברו...

תיקון שומה רטרואקטיבי - שימו לב איך עם קצת חשיבה מחוץ לקופסא אפשר לחסוך הרבה מיסים

מה זה בכלל "שליש דירה"?למה כולם מדברים על זה?והאם זה באמת חוסך מס - או שיש כאן מלכודת?בסרטון אני עושה סדר באחת האסטרטגיות הכי מדוברות בשוק הנדל"ן:✔ איך שליש דירה מאפשר ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה✔ למה שליש דירה לא "שורף" את הזכאות לדירה יחידה בעת רכישת דירה עיקרית✔ איך אפשר לשלב השקעה בשלישים יחד עם רכישת דירת מגורים✔ ומה קורה כשקונים יותר משליש אחדאבל זה לא נגמר כאן...

**למה לא כדאי לחתום על זיכרון דברים בעסקת נדל"ן?**רבים שומעים את האזהרה:"אל תחתמו על זיכרון דברים - זה כמו חוזה".והאמת?ברוב המקרים - זה נכון מאוד.כעורך דין שמלווה עסקאות מקרקעין כבר יותר מ-20 שנה, אני יכול לומר שזיכרון דברים עלול ליצור בעיות אמיתיות.כאשר לקוח מגיע אליי אחרי שכבר חתם על זיכרון דברים,המרחב המשפטי למשא ומתן מצטמצם מאוד.למה?כי מבחינה משפטית,**זיכרון דברים יכול להיחשב כה...

איך הסכם ממון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים במס על דירות?רבים לא יודעים, אבל הסכם ממון בין בני זוג יכול להיות כלי משמעותי מאוד בתכנון מס בעת רכישה או מכירה של דירות.כאשר בני זוג נחשבים מבחינת רשות המיסים כיחידה מיסויית אחת, דירה שנרכשת על ידי אחד מהם עלולה להיחשב כדירה שנייה - גם אם היא רשומה רק על שמו.במצב כזה מס הרכישה יכול לקפוץ ל-8% מהשקל הראשון.לדוגמה:ברכישת דירה במחיר של כ-2 מיליון ש”ח, מס הרכי...

האם ניתן להעביר דירה בין אחים ללא תמורה, ומה המשמעות מבחינת מס שבח ומס רכישה?בניגוד להעברה בין הורים לילדים או בין בני זוג, העברה בין אחים אינה תמיד נהנית מאותן הטבות מס, ולכן חשוב להבין כיצד החוק מתייחס לעסקאות כאלה.בפודקאסט זה אני מסביר:מהי העברה ללא תמורה בין אחיםמתי עשויה להיות חבות במס שבחומה חשוב לבדוק לפני שמבצעים העברה כזו.

הטעות של הורים שמעבירים דירות לילדים בחיים (יש דרך חכמה יותר!) צוואה חכמה!במשפחות רבות שיש להן מספר נכסי נדל"ן עולה רעיון נפוץ:להעביר דירות לילדים כבר עכשיו, ללא תמורה.הרעיון נשמע הגיוני – להעביר נכסים לדור הבא מוקדם ככל האפשר.אבל במקרים רבים דווקא פעולה כזו עלולה לגרום לנזק מיסויי משמעותי.כאשר מעבירים דירה לילד, למעשה "צובעים" אותו כבעל דירה.המשמעות היא שבעתיד, כאשר ירצה לרכוש או למכור דירה משלו,...

מוכרים בית פרטי וחוששים ממס שבח גבוה?במקרים מסוימים ניתן לבצע תכנון מס חוקי באמצעות העברה ללא תמורה לילדים לפני המכירה. פעולה זו עשויה להשפיע על חישוב מס השבח וליצור חיסכון משמעותי במס.בסרטון הזה אני מסביר:איך פועלת העברה ללא תמורה לילדיםמתי המהלך עשוי לחסוך מס שבחומה חשוב לבדוק לפני שמבצעים העברה כזו.

מוכרים נכס יוקרה או דירה? אחד הדברים הכי חשובים לפני המכירה - זה להבין אילו הוצאות אתם יכולים להכניס לשומת מס השבח. בסרטון הזה אני עושה לכם סדר פשוט וברור: האם חייבים קבלה על מס רכישה? אילו הוצאות כן מוכרות גם בלי קבלות איך שמאות יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים מה עושים כשאין קבלות על בנייה ישנה האם הצהרת הון יכולה לשמש כהוכחה ואיך ריבית משכנתה נכנסת לחישוב הרבה מוכרים מפסידים כסף פשוט כי הם לא מכ...

מוכרים בית פרטי בשווי מעל 5 מיליון ש”ח? חשוב להבין איך מחשבים מס שבח בעסקאות כאלה ומה הדרכים להפחית ולצמצם את המס.