מחשבות בטון

שותפות בנדלן בארהב עם חבר, אח או בן משפחה נשמעת כמו הדרך הבטוחה להתחיל כשחסר הון. לו יש קצת כסף, לך יש קצת ידע, וביחד זה מרגיש בטוח יותר. עצרו רגע. שותפות בנדלן היא כמו נישואין, וכמעט אף אחד לא מדבר על הגירושין לפני החתונה. בפרק הזה עושים סדר בכל מה שחייבים לסגור לפני שנכנסים לשותפות בהשקעות נדלן בארהב. פרקי הזמן: 0:00 פתיחה על שותפויות 1:05 מתי שותפות נכנסת לתמונה 2:25 שותפות עם משפחה וחברים 4:10...

יש לך נכס בארהב אבל אתה בטוח שהבנק האמריקאי לא ידבר איתך. אין קרדיט היסטורי. אין תלוש אמריקאי. נדמה לך שאתה תקוע. בפרק הזה גילינו שרוב הישראלים שחושבים ככה - טועים. DSCR - ההלוואה שלא מעניין אותה מי אתה היא לא רואה את המשכורת שלך. לא בודקת את הקרדיט הישראלי שלך. היא שואלת שאלה אחת: כמה הנכס מכניס נטו, חלקי כמה אתה מחזיר. אם יוצא מעל 1 - קיבלת הלוואה. אם מתחת ל-1 - אתה מוסיף כסף מהכיס כל חודש. פשוט...

לאינסטגרם: https://www.instagram.com/tamirduani/ פליפ נדל"ן נשמע פשוט: קונים נכס זול, משפצים, מוכרים ברווח. בפרק הזה נפרק את החישוב הזה לחלוטין - מה אנשים רואים בתוכניות הטלוויזיה, ומה באמת קורה כשמנסים לעשות את זה בשטח. 1. חישוב הרווח האמיתי בפליפ קנית ב-100, שיפצת ב-30, מכרת ב-180 - על הנייר 50 אלף רווח. אבל: עמלת תיווך (6%) + מס רווח הון + עלויות אחזקה + חריגות בשיפוץ - ומה שנשאר הרבה פחות ממה...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אחד הפחדים הכי גדולים של כל משקיע נדל"ן: דייר שמפסיק לשלם ומסרב לצאת. בפרק הזה נכנסים לתוך הליך הפינוי שלב אחר שלב: מה עושים מהרגע שהצ'ק לא מגיע, כמה זמן התהליך לוקח ומה הוא עולה. מדברים על הטעות הנפוצה של לתת עוד שבוע ועוד שבוע, ולמה זה בדרך כלל יוצא יקר יותר מפינוי מוקדם. גם מסבירים איך חברת ניהול טובה מנהלת את...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אם דייר תובע אותנו? אם רוצים להעביר כספים לישראל? למי אני משלם מיסים?אחרי שמתחילים להבין איך המנגנון עובד, אפשר לפחד קצת פחות ולפעול קצת יותר.חברה (LLC) זו לא חובה - אבל זה נותן לך משהו אחד חשוב: הפרדה.הפרדה בין הנכסים שלך בישראל לבין מה שקורה בארה"ב. אם דייר תובע, הוא תובע את החברה, לא אותך אישית. זה לא מגן הרמטי...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani קבלן לקח מקדמה. עשה קצת רעשים של עבודה…ונעלם. קרו לי מקרים הרבה יותר גרועים אבל זה מה שקורה למשקיעים ברמה היומית. משקיעים שלא בנו סיסטם או שבחרו באנשים הלא נכונים. כשאתה משקיע בנדל"ן שנמצא בערך 10,000 קילומטר ממך אתה לא יכול באמת לנהל כמו שצריך. אולי לנסות להרים את הקול ולהבין שזה לא ממש עוזר ואתה גם בטח לא יכול ל...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani איך קופצים מנכס בודד לפורטפוליו של נכסים בלי ליפול בדרך? לקנות את הנכס הראשון זה הישג מטורף, אבל האתגר האמיתי מתחיל כשרוצים להתרחב ולהפוך את ההשקעה לעסק מניב ויציב. דברים שפעם היו גדולים לאט לאט הופכים לקטנים ודברים שהיו בראש סדר העדיפויות, מקבלים משמעות קטנה יותר ויכולים אפילו להישכח. כשיש מספר נכסים הכללים הם או...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani חברת ניהול. עושים סוף סוף סדר במערכת היחסים המורכבת הזו. שילוב של חברת ניהול מקצועית יחד עם בקרה עקבית יכול להיות הדבר הכי טוב להשקעה שלכם. היא חוסכת לכם טונות של התעסקות בדברים שאתם ממש לא רוצים להתעסק איתם - סתימות באסלה, גביית שכירות, עבודה מול רשויות, טלפונים מדיירים ועוד.. אבל היא גם יכולה להיות הדבר הכי רע ש...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani בואו נדבר על כסף. ישבתי עם אביעד רווה לשיחה מרגשת שהיא הרבה מעבר למספרים. שיחה על החופש לבחור, על הפחד משינוי ועל השליחות שבאה אחרי השחיקה. לשרוף את הספינות: אביעד שיתף על האומץ שהיה לו לשרוף את הספינות בפתיחות, על הרגע שהבין שחיי ההייטק הנוצצים כבר לא ממלאים אותו. הנסיעה הביתה ביום שהתפטר מלא בחרדות ופחדים אבל עם...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani כשאנחנו נכנסים לבית אני תמיד נזכר בחבורה של משוגעים.אנשים מוזרים שמתהלכים בחלל הנכס. הולכים לאורך, לרוחב ובאלכסונים.מחפשים משהו שרק המנוסים באמת מכירים, זה ההבדל בין להמר מרחוק לבין לקנות עם הרגליים. כשאנחנו נכנסים למשא ומתן אנחנו מפעילים בטבעיות את הקסם האישי שלנו ומתנהגים בצורה הוגנת.בצורה הזו אנחנו משיגים את המ...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani יוליה ואני שמנו לב שבכל פעם שאנחנו מדברים, אנחנו מסיימים ב-"וואו, חבל שלא הקלטנו את זה". אז הפעם התיישבנו לדבר אצלי בפודקאסט, ויצא לנו פרק מדהים שכולו שילוב נדיר בין "תכלס" נדל"ני לבין פסיכולוגיה של משקיעים. הפחד המשתק דיברנו על איך הכל התחיל אצלה ועל הפחד מהצעד הראשון, שלקח זמן של הריון שלם עד שיצאה לפועל העסקה ה...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אתם קונים נכס, משפצים אותו, משכירים אותו, ממשכנים אותו ומקבלים את הכסף שלכם (או את רובו) בחזרה. ואז קונים עוד אחד, ועוד אחד... זה לא חלום ולא סיפור, זו אסטרטגיית השקעה בנדל"ן שנקראת BRRRR ראשי תיבות של: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. הרעיון הוא להשתמש באותו הון עצמי שוב ושוב כדי לבנות פורטפוליו של נכסים בכמה...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani קחו מימון זה טוב!זה הפרק שיסביר לכם איך לעוף ולהשתמש, במימון. וזה גם הפרק שיראה לכם איך אפשר לקבור את העתיד בחלומות שבורים.  בצורה פשוטה, את כל סוגי המימון בארצות הברית, איך כל אחד יכול וגם איך כל אחד יכול גם ללכת אחרי האדם הלא נכון ולהסתבך. מימון הוא כמו סם ביידים נכונות יציל חיים, או שיהיה מסוכן אני פותח פה את כ...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani ארץ עיר חי צומח. א… סטופ. איפה באמת הכול צומח ואיפה תמיד יישאר דומם. איפה כדאי להשקיע ואיפה שוקעים בבוץ. השאלה שלעולם חוזרת איך בוחרים אזור השקעה? ואיך יודעים שבחרנו נכון. למה להשקיע כאן ולא שם. איפה יש פשיעה? איפה יורים? איפה יש עסקאות רפאים? באילו שכונות יש אנשים טובים וישרים? איך בתי הספר? איך הציונים? ומי התלמ...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani שיחה עם המנהל נכסים שלי בארה״ב אחי אני חייב להכיר לך את יוני ליפשיץ. יוני הוא מושבניק, הוא משלנו. אבל אני לא מושבניק. צודק. אבל גם אתה משלנו. הוא כמוך. יוני הוא יזם. השם שלו הולך לפניו. יש לנו המון במשותף. התכתבנו קצת. לא נפגשנו. חרבות ברזל. הותר לפרסום. איזה משפט ארור. ״שני לוחמי סיירת גבעתי נפלו בקרב בצפון רצועת...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אם אתם מחפשים את ההשקעה המושלמת ומחכים שהמציאה פשוט תיפול עליכם מהשמיים - אתם הולכים לחכות הרבה זמן. העסקאות הטובות נעשות ונסגרות בין אנשים. לפעמים אפילו מרחוק בטלפון והן קורות מהר מאוד.  מתווכים למשל מתקשרים למי שיודע להבין מהר ולהגיד כן עוד יותר מהר.  אבל למי הם באמת מתקשרים? לא לזה ששואל אלף שאלות מתבלט שבועות...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אתם בחופשה ביוון מסתכלים סביב ואומרים, זול פה, יפה פה.. למה שלא נקנה פה דירה? משהו לנו או לילדים. זה הפרק שיעשה לכם סדר אחת ולתמיד וייתן לכם כיוון. יש כל כך הרבה אפשרויות וכל כך הרבה הבדלים,  ישראל, יוון, ארצות הברית.. מיסוי, תרבות, חופשות, בנקים, השקעות, משכנתאות. להשקיע קרוב לבית או רחוק? השכרות לטווח ארוך או לט...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani אחד פרקים הכי חשובים שצילמנו העונה. מקרה אמיתי שמראה איך טעות קטנה כמעט גרמה למשקיעה לאבד בית. זה אחד הסיפורים המלחיצים מהסוג שלא משנה איפה אתה ומה אתה עושה, אתה עוזב הכל. סוף שבוע אחד שהפך למבצע חירום להצלה של בית. לקוחה שעשתה את עסקת חייה וכמעט את טעות חייה. פרק חובה לכל מי שלקח, מתכנן או חושב לקחת משכנתא בארצות...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani כשאני עושה יזמות נדלן, אין יהיה בסדר ואין מקום לפשרות. כל טעות יכולה להפוך למורכבת, וכל סטייה מהסטנדרט עולה לבסוף כסף, הרבה כסף. יש תקופות שלא הכל מסתדר והתחושה שהכל תקוע. ואז אנשים מתפשרים על סטנדרטים. מתפשרים על איכות, עבודה, איזור, אוכלוסיה וכל מה שאפשר לעגל. זה התסכול. אני עובד על עסקה שבועות, בדיקות, משא ומתן...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani 10 דברים שהייתי רוצה לדעת בגיל 20 1. לא הכל אבוד. אולי קצת מבלבל. עושים צבא, לומדים, משלמים מיסים ומתחילים חיים כשדירה ממוצעת עולה 2.3 מיליון. התוצאה יכולה לבאו כחרדות, חוסר אונים, חוסר יכולת לראות עתיד. זה מוביל לקפיצה בלתי נגמרת בין תחומים ורעיונות. 2. קפיצה בין תחומים תוביל לחוסר התקדמות. קריפטו, דרופשיפינג, מס...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani יש רגעים בזוגיות שצריכים לעצור לרגע ולדבר. ילדים, כסף, דירה, קריירה, זוגיות, השקעות, עסקים. לא תמיד נעים, לא תמיד מסכימים. זוגיות מורכבת מאנשים שמגיעים מעולמות שונים. כל צד מגיע עם רקע, שאיפות, חלומות וסגנון חשיבה שונה. כשזה פוגש החלטות גדולות אז מתחילות שיחות אחרות וחוסר הסכמה יכול ליצור ויכוחים, פערים ואכזבות. ה...

כשלונות, שחיקה, הקול הפנימי. לא כולם מדברים על זה. לא כולם נותנים לזה את המקום. אבל זה שם תמיד. בכשלון צריך להודות. ככה נקי, בלי לשכנע אצ עצמינו. בלי לטמון את הראש בחול. בלי להאשים אחרים. הכנות זו הנקודה ממנה מתחילה השינוי. הבנתי שטעיתי, מה אני עושה מכאן? מה אני עושה אחרת בפעם הבאה? מכאן צומח משהו אמיתי. טוב יותר. העולם הוא לא רק קשת בענן ואקסלים ורודים. מציאות לפעמים מתפוצצת בפנים. זה כואב זה שוח...

לדעת להגיד לא. השבוע עבדתי על כמה עסקאות. רובן הלכו לפח. אחת שרדה. הלילה נכנסנו תחת חוזה. זה חלק מהסיפור שלי, לעבוד ימים ואפילו שבועות על פרויקט, לעצור ולהגיד לא. זה לא עובד. לא משנה איך נהנדס את האקסל. לא משנה כמה נצבע את המספרים. אם זה לא מספיק טוב, זה פשוט לא מספיק טוב. כסף של משקיעים הוא קדוש. לא משחקים איתו. זה מתסכל. זה שוחק. אבל זו גם הדרך היחידה לבנות אמון אמיתי. להסתכל למשקיע בעיניים. לפע...

על כמה סוגי הכנסות דיברה תורת הכלכלה אבל אנחנו נתמקד בעיקריים. הכנסה ישירה הולכים לעבודה ומקבלים כסף. אין דאגות על הראש, אין סיכונים, לא רודפים אחרי ספקים ותמיד יש עבודה. פשוט הולכים בבוקר חוזרים בערב. מרגיש בטוח נכון? עד שמפטרים אותנו. ואז מבינים שכל זה היה בעצם קסם נחמד שיכול להיגמר בשניה. ואז גם מבינים שהיה לנו רק מקור הכנסה אחד. יחיד. פתאום זה כבר לא נשמע כל כך נוח אה!? הכנסה פאסיבית נדל"ן, די...

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת https://www.instagram.com/tamirduani שיפוץ גדול? שיפוץ קטן? מה מתאים למה ומה מתאים למי? לעליית ערך (Exit) או לעסקת תזרים (Cash Flow)? איזה דיירים אני מושך אליי? איך משפצים בכל איזור והאם הכסף אי פעם יחזור אלי? איך בוחרים קבלנים? איך עובדים איתם נכון? ואיך עושים את כל זה כשהנכס בכלל נמצא באמריקה ואני בכלל בישראל? מתי הבנק יסכים לתת מימון, האם נמכור את...